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2010上半年上海写字楼市场研判分析

宏观经济

第一季度上海经济保持平稳增长，生产总值实现人民币3,810.63

亿元，比去年同期增长15%。固定资产投资保持上涨趋势，完成投资

总额人民币1,067.35亿元，较去年同期上涨18.3%。第一季度的房

地产市场表现活跃，房地产开发投资实现人民币420.91亿元，与去

年同期相比增长29.5%，占固定资产投资额的39.4%。外商投资同样

也表现良好，截止至第一季度，实际利用外资金额为美金8.3亿元，

同比上涨5.5%。

2010年1季度上海主要经济指标

经济指标数值（1-3月）同比增长

生产总值3810.63亿元15%

固定资产投资1067.35亿元18.3%

房地产开发投资420.91亿元29.5%

实际利用外资8.3亿美元5.5%

居民消费价格指数102.1

(数据来源:上海统计局)

土地市场

第一季度，写字楼土地市场再次录得价格新高。浦西市中心区域

有两幅土地拍卖成交：一幅是外滩8-1地块，另外一幅是南京东路

163地块，这两幅土地均位于黄浦区。外滩8-1地块总建筑面积为37

万M2，规划表明其中70%的面积须为商办楼宇。该地块被证大集团以

1

人民币92.2亿元的价格取得，刷新了上海土地市场的总价记录。另

一地块——南京东路163号地块，早在2007年曾以人民币44亿元的

价格出让给南京苏宁集团，但在一年后苏宁将土地退还给政府。今年

2月，该地块再次挂牌拍卖，并由新黄浦集团和上海新世界集团以总

价人民币34.1亿元的价格共同摘得，与3年前的出让价格相比，价

格下跌22%。该地块占地13,709M2，毗邻地铁2号线和10号线，被

认为是近年来土地市场上位置最好的地块之一。

Table1表一

供应与需求

第一季度上海市中心无甲级写字楼新供应，需求保持旺盛，市场

表现活跃。在浦东，尽管过去陆家嘴巨大的甲级写字楼供应给该区域

带来不小招商压力，但在上海建设“国际金融中心”的大力推动下，

该区域的写字楼普遍受到企业欢迎。据统计，至今已有超过132家跨

国企业在浦东设立了区域总部。银行和金融机构仍构成该区域写字楼

的主要租户，同时保险公司的数量也在稳步增加。四大会计事务所之

一普华永道在时代金融中心承租写字楼面积约5,400平方米，交银施

罗德基金则租下了国际金融中心二期4,900平方米的面积。此外，陆

家嘴甲级写字楼的销售情况在本季度也表现乐观，浦江双辉大厦与东

亚银行金融大厦都录得数单整层成交，中国太平洋保险公司更是在太

平洋金融中心购下6层写字楼楼面。

在浦西，甲级写字楼市场同样活跃，南京西路与淮海路区域均现

频繁租赁活动。位于南京西路的会德丰广场再次将竣工时间延迟到今

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年第二季度。一季度更为优惠的净租金推进了该项目的预租进程，并

由此拉高该物业的预出租率。尽管如此，由于静安区将在未来几个季

度内迎来可观新供应，项目招商仍有压力。截止至第一季度，上海主

要商务区甲级写字楼空置率较上季度进一步下滑2.1个百分点至

12%。

2010年1季度上海甲级写字楼主要市场指标

区域租金环比