某市商业全面市调及需求分析.pdfVIP

第一章东营商业市场分析

任何产品在推向市场之前，都必须充分了解当前的市场环境，并对目标

客户进行深入的研究，才能客观、准确的预见未来市场。商业地产项目作为

一种特殊产品，同样需要依托于区域商业市场并符合当地客户的需求才能生

存和发展。本章力求通过对区域商业市场环境以及客户需求的研究和分析，

来寻找市场空白点与客户需求点的结合部位，从而为本项目的产品定位提供

客观、坚实的理论依据。

一、东营宏观商业市场分析

（一）总体商业市场动量变化以及需求趋势

1、2004年商业消费力市场总体状况

2003年东营市经济在2002年发展良好的基础上，继续保持较快增长，

主要经济指标运行态势较为平稳。消费品市场总体运行良好，2003年全市

累计实现社会消费品零售额91.09亿元，同比增长15.7%，扣除价格因素，

实际增长16.5%。2002年全市社会消费品零售额为84.35亿元，按照此发展

势头，今年可望突破105亿元。东营消费结构升级趋势依然延续，且住房消

费的快速增长带动了消费品市场中建筑及装潢材料类、家具类、家用电器和

音像器材类等商品的消费升温。2004年，这三类商品分别实现零售额15.6

亿元、8.1亿元和86.3亿元，同比增长90.1%、22.8%和19.4%。

2、2004年商业消费及需求市场特点分析

1）餐饮市场增势强劲

2004年，居民人均在外饮食支出为774.3元，同比增长30.8%，全市餐

饮业累计实现零售额6.2亿元，同比增长58%，即使剔除非典造成的基数影

响，仍达到37.9%的高增长。

2）消费增长点明显扩散，市场呈现多点带动局面

2004年东营市消费品市场增长点明显扩散，打破了去年汽车独掌市场的

局面。据对限额以上企业类值统计，在24类商品中，有三分之一的商品增

幅在20%以上，其中服装鞋帽纺织品类、金银珠宝类、电子出版物及音像器

材类，石油制品类分别实现零售额5.4亿元、0.9亿元、0.2亿元、3.4亿元，

增长26%、32.4%、20.2%、48.3%，这四类商品对全市限额以上企业零售额

的贡献率为57.8%，同比提高了44.4个百分点。

3）消费收入变化：价格总指数略有上升，基础产品价格呈上涨趋势

2004年居民消费价格指数100.3%，其中食品类价格指数103%，拉动总

指数上升0.9个百分点。工业品出厂价格指数102.4%，比上半年高出0.1个

百分点。

4）城乡居民收入稳步提高

城市居民人均可