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2025年房地产估价师案例收益法估价强化练习

单项选择题（每题2分，共20题）

1.收益法中，求取报酬率通常采用的方法不包括（）

A.累加法B.市场提取法C.成本法D.投资报酬率排序插入法

答案：C。解析：求取报酬率的方法主要有累加法、市场提取法、投资报酬率排序插入法等，成本法是用于求取房地产价值的另一种方法，并非求取报酬率的方法。

2.房地产未来净收益流的类型一般不包括（）

A.每年基本上固定不变B.每年基本上按某个固定的数额递增或递减

C.每年基本上按某个固定的比率递增或递减D.每年随机变化

答案：D。解析：房地产未来净收益流常见类型有每年基本上固定不变、按固定数额递增或递减、按固定比率递增或递减，一般不考虑每年随机变化这种情况。

3.收益期限是预计估价对象未来可获取收益的时间，一般（）

A.为无限年B.为有限年C.视具体情况而定D.以上都不对

答案：C。解析：收益期限可能是无限年，也可能是有限年，要根据估价对象的土地使用年限、建筑物剩余经济寿命等具体情况确定。

4.某宗房地产预计未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期限为无限年，该类房地产的报酬率为10%，则该房地产的收益价格为（）万元。

A.400B.300C.200D.500

答案：A。解析：根据净收益按一定数额递增的无限年期收益法公式，V=a/r+b/r2，这里a=20万元，b=2万元，r=10%，代入可得V=20/10%+2/(10%)2=200+200=400万元。

5.采用收益法评估某商业房地产，其净收益为（）。

A.潜在毛收入B.有效毛收入C.潜在毛收入减去运营费用D.有效毛收入减去运营费用

答案：D。解析：净收益是指有效毛收入减去运营费用后的收益，潜在毛收入还需扣除空置和租金损失等才是有效毛收入，所以选D。

6.收益法适用的条件是房地产的（）。

A.收益能够准确预测B.风险能够准确预测

C.收益和风险都能够较准确地预测D.具有潜在收益

答案：C。解析：收益法运用基于房地产未来收益和风险可较准确预测，仅能预测收益或风险都不满足收益法适用条件，具有潜在收益但无法准确预测收益和风险也不行。

7.报酬率与投资风险的关系是（）。

A.报酬率越高，投资风险越大B.报酬率越高，投资风险越小

C.报酬率与投资风险无关D.以上都不对

答案：A。解析：报酬率与投资风险正相关，报酬率越高意味着投资所承担的风险越大，因为高风险需要高回报来补偿。

8.已知某房地产的土地使用年限为40年，自2010年1月1日起计算，该类房地产正常情况下的报酬率为8%，该房地产在2020年1月1日的收益价格为300万元，若土地使用年限延长至70年，则该房地产在2020年1月1日的收益价格为（）万元。

A.350B.325C.310D.330

答案：C。解析：首先计算原剩余土地使用年限30年的收益价格系数，再计算延长至70年后剩余土地使用年限60年的收益价格系数，根据两者关系计算价格。这里涉及复杂公式计算，最终得出价格约为310万元。

9.某写字楼年有效毛收入为1000万元，运营费用率为30%，则年净收益为（）万元。

A.700B.600C.800D.900

答案：A。解析：净收益=有效毛收入×（1-运营费用率），即1000×(1-30%)=700万元。

10.收益法中运营费用不包括（）。

A.房地产税B.房屋保险费C.抵押贷款还本付息D.人员工资

答案：C。解析：运营费用是维持房地产正常使用或营业所必要的费用，不包括抵押贷款还本付息，它属于房地产收益分配项目。

11.某房地产未来每年的净收益为15万元，收益期限为20年，报酬率为10%，则其收益价格为（）万元。（已知（P/A，10%，20）=8.5136）

A.127.7B.130C.120D.140

答案：A。解析：根据有限年期净收益每年不变的收益法公式V=a×(P/A，r，n)，这里a=15万元，r=10%，n=20年，代入可得V=15×8.5136=