房地产-房地产中期策略：开发为矛，运营为盾-国金证券[池天惠]-20250620【39页】.pdfVIP

2025/6/20

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基本÷分÷：止跌回稳进程几何？一二手房持续分化中

Ð成交ß看，ðØ供给þ束þcPO，Ð手高OÞ落2

Ðÿ格看，5oðÿ比-0.2%，Ð手ÿ比-0.5%，ß幅均走扩，ðß幅小于Ð手2

当前ðl在演绎ÿd缩ßÿ23€以g，Q宅销售÷积宅w成交þ÷Q宅ð_ý÷积，形成供需剪R差，cÿ去ß中2e提°ÿ销售承

压倒逼产品升ÿ，ð形成Pû积率+高得率势2

当前Ð手l在演绎ÿØr高°ßðV流+d牌ß的冲ü2

政策÷分÷：进入深水区，有待突破传统框架

24Q4以g€ÿ境g~ÿ松，传统需求端€ò码的z间已pÖ2尽管首付ý槛及贷利率均~历ógP水，O居民ð增中ÿ贷cÿ承

压，1-5o累计同比-2.9%，pà打通Ðï贷扩张rÿ企稳的路ß2

w购存ß商品堵点Ï在，成pw益难匹配，pàgþÿĀw购存ß土w顺利è进，5oo430080%

90//

采×了大Û度的¯_ÿ零利率+QEĀ1财€ÿ累计120Oÿ日元投u资ÑĀ1}ÿÿ]置O良债券+民营化+财€wo衡Ā€2

中长期展望：经济增长1w入提升1人口流入，o撑地产企稳2通Ï{™ûp轮周期中}`ϖ势增ÿ的城`ÿ鄂尔多ï1吕梁1

陇南1商洛，]盘ÓĀq性ÿ产业Ó展1经济增ÿ1wu提升1þ口流u，o撑当w}`ßÿ齐升2

投资策略：

_发为矛：d短期`Pw产股Þ落，国常会重提k跌Þ稳=，s注短期€窗口Ā同时s注重点城`1热点ëÿ相s的w产，p望实Ā

额w益ÿÛ杭ßĀ2e中ÿ期若w产基p÷企稳，销售表Ā}1具_cÿÿw能Û的企将率先Ø益，业绩和估值均p望ï]2

运营为盾：d商业w产ÿ以w租{经常性业ó~，ÿ周期看经调净利1ĀÑ流1V红稳健，ow产周期及经济波动的优°红利标的2

e物管商管ÿ优°公司利润增ÿ+ĀÑ充裕+V红提升，具_安y性+成ÿ性+红利性Ā机器þà用后，物企利润率或具_明~性2

0推荐1_Ó商ÿ中国海外发展1þ发国际集团Ā商业w产ÿ中国国贸Ā物管商管ÿ华润万象生活Ā中Ïóÿ贝壳-W2

风险提示：€ûó进度及Û度O及预期Āÿ松€对`提振效果O佳Ā企ûĀ债ó违þ

2

3

止跌回稳进程

一二手房持续分

化中

4

20251-5477382+1.5%

20251-5225498+24.5%249

24Q43

+

202020212022202020212022

35002023