房地产行业策略：行业筑底完成，政策市场双轮驱动业绩反转.pptxVIP

政策层面：放松力度展现托市决心

•2024年1-4月，中央、地方密集出台宽松政策，包括经营性物业贷、土地出让限制等利好开发商；降低购房首付与放开限购等需求端放松政策。

•“517”政策涵盖供给端去库存与需求端降门槛降成本，中央宽松政策再度加码，引导地方政策出台“以旧换新”、“取消限购”等政策。相比前两轮周期的政策放松，本轮放松力度更大，托市意愿更强。

市场层面：政策叠加低基数，下半年新房销售同比跌幅或将收窄；政策助力二手房量稳价收

•新房：6月恰逢房企年中冲刺节点，营销力度或将有所加强，叠加政策放松，我们预期6月成交总量或将稳中有增，绝对量有望创年内新高。

•二手房：受益于中央与地方需求端政策宽松，冰山指数有所提升，同时一线城市挂牌均价出现小幅上扬，随着“以旧换新”政策加码，二手房房价有望稳定。

房企层面：拿地收缩降支出，销售回暖增回款，计提后业绩有望回升

•房企拿地意愿亟待提升：2024年1-5月，房企拿地前100总投资金额同环比双降，拿地TOP30“新面孔”频出，头部房企严控拿地节奏

•24年2月以来销售波动回升：销售前20房企总销售金额环比波动上升，市场逐渐回暖。

投资建议

•行业方面，今年整体行业基本面在底部，企业层面大部分主体销售没有出现高增长，业绩计提或将持续，结合政策的持续刺激与市场的不断筑底，我们预计2024年下半年板块将具有持续性的投资价值，维持行业“推荐”评级，建议继续关注地产开发板块与物业板块相关机会。

•标的方面，建议关注：1）计提充分标的，如连续大额计提叠加公司治理大幅改善的中国金茂，前期计提较多的招商蛇口；2）一线城市政策放松与收储直接利好的城投类企业比如城建发展、城投控股等。

风险提示：调控政策收紧风险，预售模式变化风险，房价大幅下跌风险，土地价格上升风险，境外融资收紧风险，市场进一步下行风险

摘要

1

政策市场双驱动，下半年销售跌幅有望收窄

政策助力二手房市场量稳价收

房企土地投资意愿亟待提升

历年销售、投资、新开工与竣工

销售回暖增回款，拿地收缩降支出，计提后业绩有望回升

投资建议

风险提示

证券研究报告2

目录

01政策宽松范围与力度持续加码

CONTENTS

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2024年1-4月，中央、地方密集出台宽松政策，尤其关注经营性物业贷、土地出让受限、降低购房首付等政策与杭州、西安、成都等城市放开限购。

图表：2024年1月至今中央与地方层面代表性房地产政策放松情况

5月6日，财政部办公厅、住房城乡建设部办公厅联合发布《关于开展城市更新示范工作的通知》，支持部分城市开展城市更新示范工作，重点支持城市基础设施更新改造

5月17日，《中国人民银行关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限

5月17日，《中国人民银行关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点

5月17日，《中国人民银行、国家金融监督管理总局关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，

二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%

1月5日央行、金融监管总局《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，就加强住房租赁信贷产品创新和拓宽融资渠道等提出指导意见

1月12日，住房城乡建设部和金融监管总局近日联合印发《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，指出需建立城市房地产融资协调机制，满足房企合理融资需求

1月24日，中国人民银行办公厅、金融监管总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》（以下简称《通知》），指出符合条件的房企可将经营性物业贷款用于偿还企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域的相关贷款和公开市场债券

时间政策基调