房地产企业稽查案例.pptVIP

房地产企业稽查案例;〔一〕收入局部;〔二〕本钱、费用问题;;〔四〕其他问题;;持股架构;甲公司企业所得税实行查账征收。对未完工产品采取预售方式销售的按15%的毛利率按季计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额缴纳企业所得税。

;二、问题的发现及处理

〔一〕申报的营业税计税收入与账面记载的应税收入不一致。

该公司所开发的4个工程分别在三个区，营业税每月分别向三个区的税务机关申报和缴纳。该公司取得的销售或预售收入全部先通过“预收账款〞科目归集，确认收入实现的局部转入“销售收入〞，每月按“预收账款〞贷方累计发生额申报缴纳营业税。

检查人员通过电子表格，将甲公司每月“预收账款〞贷方发生额与营业税纳税申报表进行比对?，发现该公司D工程申报的营业税计税依据与账面记载的应税收入不一致，即：账表不符，有的月少申报、有的月多申报，到2021年12月累计少申报计税收入4700万元。?;【处理决定】

检查人员在对少申报计税收入问题的定性上出现了不同的看法：有人认为该公司营业税实际申报应税收入与账面所载应税收入不符，其行为属“虚假申报〞，因此应定性为偷税；有人认为定性“偷税〞证据还不充分、企业的主观方面难以确定等。

针对以上两种观点，检查人员会同审理人员会进行了认真的研究和分析，最终对该公司的违法行为定性为“应缴未缴〞。主要理由是：

;;〔二〕收取的购房定金未申报纳税?

甲公司取得售房收入的账务处理方式如下：

〔1〕收到购房定金：

借：现金〔银行存款〕

贷：其他应付款－定金

〔2〕签订合同并收到首付款：

借：现金〔银行存款〕

其他应付款－定金

贷：预收账款—房款

?

;;;〔四〕C工程以房抵工程款未按税法规定申报缴纳营业税?

在核对售楼部数据和财务部有关数据时，检查人员发现C工程售楼处的商品房结存数比财务部门登记的商品房结存数少15套。

经询问，企业财务人员解释说造成两个部门??存数不一致的原因是这15套住房已于2021年8月用于抵顶施工单位的工程款，因为工程尚未结算，因此施工单位未开具发票，甲公司也未作销售处理。这1５套房目前已被施工单位用于职工宿舍。财人员提供了甲公司与施工单位签订的?抵债协议?，用于抵顶工程款的15套房协议售价2000万元。

?;;〔五〕以商品房抵顶银行贷款

检查人员在B花园现场了解房屋入住情况时发现，在B花园临街有一栋楼的一层、二层全部是某银行，但是在商品房销售合同和发票的检查中，没有发现该公司与某银行之间的合同，也没有收付款和开发票的行为，经检查该公司的“预收账款〞明细账和“银行存款〞明细账，也未发现记载有该公司与某银行之间的的售房收入和相关的资金往来。

检查人员分析此情况后，将检查的注意力放在了该公司的银行贷款方面，检查了该公司的银行贷款合同、借款账户以及计提银行贷款利息情况，发现：

在“长期借款〞科目所记载的贷款余额未发生变化且“银行存款〞日记账无还款记录的情况下，该公司2021年第四季度起计提的银行贷款利息基数比第三季度少了3900万元。面对检查人员发现的这一情况，企业财务人员难以自圆其说，只好成认了以房抵顶银行贷款的事实，并提供了与某银行签订的?以商品房抵顶银行贷款合同?。

?;;〔六〕收取的会所租金挂往来，未申报纳税?

甲公司A工程的会所，2021年10月起出租给其关联企业某餐饮娱乐公司从事经营，双方协议从2021年1月起计算租金，每月20万元。至2021年12月共720万元。甲公司以租金收入抵顶其在某餐饮娱乐公司的消费，进行以下账务处理：

每月确认租金收入时：

借：应收账款—某娱乐公司

贷：内部往来—某娱乐公司

在某餐饮娱乐公司发生消费时：

借：内部往来—某娱乐公司

贷：应收账款

通过两个往来科目对冲，甲公司隐匿了租金收入，餐饮公司隐匿了营业收入。

?;;〔七〕利用装修分解销售收入?

D花园是甲公司近年开发的新工程，第一期已根本售完，第二期也已进入预售阶段。检查人员通过计算机查询系统发现，该公司在D花园所在的D区征收分局领购并开具了大量的建筑安装业发票，这使检查人员产生了疑问：房地产开发公司怎么会