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2025年房地产估价师之基本制度法规政策含相关知识考试题库（附答案）

一、单项选择题（每题1分，共30题）

1.根据《土地管理法》，下列哪类用地不属于“公共利益”需要征收土地的情形？

A.由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、生态环境和资源保护用地

B.由政府组织实施的扶贫搬迁、保障性安居工程用地

C.经省级以上人民政府批准由县级以上地方人民政府组织实施的成片开发建设用地

D.某民营企业为扩大生产规模申请征收集体土地

答案：D

解析：《土地管理法》第四十五条明确“公共利益”包括：（1）军事和外交需要；（2）政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施；（3）科技、教育、文化等公共事业；（4）扶贫搬迁、保障性安居工程；（5）成片开发（需省级以上政府批准）；（6）法律规定的其他情形。民营企业扩大生产不属于公共利益范畴，故D错误。

2.某宗住宅用地出让合同约定容积率为2.0，建筑密度30%，开发企业实际建设中容积率提高至2.5，未办理规划变更手续。根据《城乡规划法》，该行为应如何处理？

A.由城乡规划主管部门责令停止建设，限期改正，处建设工程造价5%以上10%以下罚款

B.直接没收违法建筑

C.责令限期拆除，并处建设工程造价10%以上20%以下罚款

D.无需处罚，只需补缴土地出让金

答案：A

解析：《城乡规划法》第六十四条规定，未按规划许可建设的，由城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施影响的，限期改正，处建设工程造价5%-10%罚款；无法改正的，限期拆除，不能拆除的没收实物或违法收入，可并处建设工程造价10%以下罚款。本题中容积率超标但未明确无法改正，故应选A。

3.甲公司以划拨方式取得某宗工业用地，后因经营困难将该土地连同地上厂房抵押给银行。根据《城市房地产管理法》，下列说法正确的是？

A.划拨土地抵押无需批准，抵押有效

B.抵押时应将土地收益优先缴纳土地出让金

C.抵押权实现时，应从拍卖所得中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿

D.划拨土地不得抵押

答案：C

解析：《城市房地产管理法》第五十一条规定，划拨土地使用权抵押，抵押权实现时，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。因此C正确，D错误；抵押需经批准（《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条），故A错误；B项“土地收益优先缴纳”表述不准确，应为拍卖后优先缴纳出让金。

4.某房地产估价机构出具的估价报告中，未对估价对象的租赁权限制进行披露，导致委托人误判价值。根据《房地产估价规范》（GB/T50291-2015），该行为违反了哪项原则？

A.独立、客观、公正原则

B.合法原则

C.最高最佳利用原则

D.替代原则

答案：A

解析：《房地产估价规范》4.0.1规定，估价应遵循独立、客观、公正原则。独立指不受外部干扰；客观指如实反映事实；公正指不偏袒任何一方。未披露租赁权限制（如“买卖不破租赁”可能降低转让价值）属于未客观反映估价对象状况，违反独立客观公正原则。合法原则强调符合法律法规，本题未涉及违法，故B错误。

5.根据《契税法》，下列情形中应缴纳契税的是？

A.法定继承人通过继承承受房屋权属

B.婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属

C.企业破产清算期间，非债权人承受破产企业土地、房屋权属

D.非营利性学校承受土地用于教学

答案：C

解析：《契税法》第六条规定，法定继承、夫妻变更、非营利性学校/医疗机构/社会福利机构承受土地房屋用于公益事业，免征契税。非债权人承受破产企业土地房屋权属（非债权人无优先受偿权，需缴纳），故C应缴纳。

二、多项选择题（每题2分，共20题，每题至少2个正确选项）

1.下列属于建设用地使用权出让方式的有？

A.招标

B.拍卖

C.挂牌

D.协议

答案：ABCD

解析：《城市房地产管理法》第十三条规定，土地使用权出让可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式；工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖、挂牌方式出让。因此ABCD均正确。

2.根据《商品房销售管理办法》，商品房现售应符合的条件包括？

A.取得土地使用权证书或使用土地的批准文件

B.持有建设工程规划许可证和施工许可证

C.已通过竣工验收

D.拆迁安置已经落实

答案：ABCD

解析：《商品房销售管理办法》第七条规定，现售条件包括：（1）土地使用权证或批准文件；