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新一轮城中村改造的逻辑及影响
目录
一、新一轮城中村改造的背景
二、近期城中村改造政策解读
三、城中村改造的核心逻辑
四、城中村改造的体量及影响
一、新一轮城中村改造的背景
行业背景
商品住宅从总量供给不足到供需已基本平衡
上半场下半场
快周转、高杠杆、大扩张控风险、拼运营、活下去
1998年2010年2011年2013年2018年2021年2030年
房住不炒
长效机制
2016年
停止分房户均1.1套增量峰值人口峰值
户均1套人口红利消失城市分化
住房货币化城镇化率60%存量开启城市化快速期结束
黄金十年
单位分房供不应求置业人口规模服务经济主导供需平衡供过于求需求下滑
开始调转城市房价分化区域分化品质提升
高速增长
资料来源：金茂华北资拓
行业背景
商品住宅未来每五年销售中枢下一个台阶
资料来源：wind，民生证券研究院
人口背景
城镇化下半场，将是人口和产业的大都市圈化
伦敦巴黎东京纽约都市圈人口迁移的基本逻辑是人随产业走、人往高处走。
都市圈都市圈都市圈西海岸都市连绵区发达国家人口迁移一般经历两阶段：从城镇化到以
大城市为核心的都市圈化城市群化。美日韩等发达
经济体大都市圈均吸引人口持续流入，直到经济-人
口比值降至1附近并维持动态平衡。中国人口和产业
持续向大都市圈集聚，未来大都市圈人口占比仍将
继续提升。
都市圈引领的MegaRegion城市群已成为
国际主导的区域形态当前中国有上海、广州、深圳等10个3000万人以上
的大都市圈，有合肥、成都、杭州等11个2000-
3000万人大都市圈，有西安、宁波等13个1000-
2000万人大都市圈。中国34个大都市圈以全国
18.6%的土地集聚约63%的常住人口，创造约78%
的GDP，多数都市圈人口处于持续流入。
资料来源：金茂华北资拓
人口
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