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新模式下再出发

——房地产行业2025年中期策略

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行业深度报告·房地产行业

新模式下再出发

——房地产行业2025年中期策略2025年6月19日

核心观点

●回顾上半年：2025年1-5月，楼市整体特点包括销售市场降幅逐渐收窄，期房市场表现逐渐修复、库存去化周期下降、土地市场由高能级带动修复、多数房企毛利率依旧筑底等。房地产整体进入政策支持力度进一步加大的阶段，如进一步降低居民购房成本，并首次于政府工作报告中提及“好房子”。

●展望下半年：我国2025年前5月的商品房销售面积为3.53亿方，从累计同比降幅看，已较去年年末显著修复。2025年前4月我国商品住宅销售均价逐渐修复，在“巩固房地产稳定发展态势”下，我们预测2025年房地产销售面积同比下降3.82%至9.37亿方。考虑到房企开工通常受到前期拿地和当期销售的影响，按照历史数据回归分析，我们预计2025年新开工面积同比下降14.18%至6.34亿方、对应的房地产投资额同比下降9.62%至9.06万亿元。

●销售模式：在楼市刚性需求释放不足的背景下，楼市整体去化周期明显延长，预售楼市去化逐渐被动进入“现房”销售。考虑到回款周期等因素，我们认为去化压力相对较低的城市或在预售的基础上采取提高预售门槛、减缓预售资金存入房屋相关账户的速度、加强预售资金监管等措施。

●商业地产：2023年我国居民消费对GDP的贡献比例为39.6%,2024年美国个人商品类、服务类的消费支出占GDP比重分别为21.40%、46.50%。服务有望成为支撑我国消费增长的重要组成部分。全业态购物中心可为消费者提供商品和体验消费相结合的购物体验，有望成为服务消费的重要场所。

●投资建议：楼市销售逐渐修复、投资承压，部分房企拿地意愿改善。我们认为政策的效果有望逐渐展现，行业估值或迎来整体修复，头部房企或凭借融资成本较低和核心区域高市占率的优势实现运营改善，并通过估值修复实现整体的β机会。我们看好：招商蛇口、保利发展、华润万象生活、滨江集团、新城控股、招商积余、龙湖集团；建议关注：1)优质开发：绿城中国、华润置地、中国海外发展；2)优质物管：绿城服务；3)优质商业：恒隆地产；4)代建龙头：绿城管理控股；5)中介龙头：贝壳-W、我爱我家。

●风险提示：宏观经济不及预期的风险；房价大幅波动的风险；人口不及预期的风险；城镇化发展不及预期的风险；物价大幅波动的风险；政策推进和实施不及预期的风险；房屋销售不及预期的风险；房地产投资不及预期的风险。

重点公司盈利预测与估值

股票代码

股票名称

EPS(人民币)

PE(X)

投资评级

2025E

2026E

2027E

2025E

2026E

2027E

001979.SZ

招商蛇口

0.54

0.61

0.66

16.07

14.23

13.15

推荐

600048.SH

保利发展

0.43

0.44

0.45

18.9

18.48

18.07

推荐

001914.SZ

招商积余

0.88

0.98

1.07

13.73

12.33

11.29

推荐

1209.HK

华润万象生活

1.80

2.10

2.40

18.33

15.71

13.75

推荐

资料来源：Wind,,数据截至2025年5月31日，汇率取1HKD=0.9147CNY

房地产行业

推荐维持评级

相对沪深300表现图2025-6-19

房地产沪深30060%

房地产

沪深300

40%

20%

0%

2024-06-202024-07-112024-09-122024-10042024-11-252024-12-162025-01-07025-02-052025-02-26

2024-06-20

2024-07-11

2024-09-12

2024-10-14

202411-04

2024-11-25

2024-12-16

2025-01-07

025-02-05

2025-02-26

2025-03-19

205-04-10

2025-05-06

2025-05-27

2024-8-012024-8-22

2024-8-01

2024-8-22

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