房地产行业报告：落实新政策，坚持“去库存”(202408).pdfVIP

行业报告|行业研究周报

房地产

落实新政策，坚持“去库存”

行业追踪（2024.7.27-2024.8.2）

政治局会议：强调“落实地产新政”及“坚持消化存量”

中共中央政治局7月30日召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作，

审议《整治形式主义为基层减负若干规定》。会议强调，要持续防范化解重点领域风险。

要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积

极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展

新模式。

本次政治局会议房地产相关表述仍基于“防风险”框架下，1）“落实好促进房地产市场

平稳健康发展的新政策”，反映推动如“下调房贷、公积金贷款利率”等前期政策落地见

效，在下半年优先级高。2）“坚持消化存量和优化增量相结合”，与4月30日“统筹研

究…”相比，强调政策执行力与定力。8月2日，中国人民银行召开2024年下半年工

作会议，会议要求，扎实做好金融支持融资平台债务风险化解。防范化解房地产金融风

险，落实好3000亿元保障性住房再贷款政策，促进加快建立租购并举的住房制度。推

动建立权责对等、激励相容的风险处置机制，积极稳妥推动存量风险处置。我们预计“去

库存”相关举措落地或是下半年地产政策的核心聚焦点。短期增添其他增量政策角度的

概率较低。

新型城镇化：五年行动计划发布，拉动万亿规模投资需求

国务院印发《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》，对未来五年推进新型

城镇化建设的总体要求、重点任务、政策措施和组织实施等作出部署。突出以人为本。

把农业转移人口市民化作为新型城镇化首要任务，实施新一轮农业转移人口市民化行动。

主要措施包括：以进城农民工及其随迁家属为重点、兼顾城市间流动人口，统筹推进深

化户籍制度改革和健全常住地提供基本公共服务制度，着力解决好农业转移人口最关心

的稳定就业、子女教育、住房保障、社会保险等问题，完善农业转移人口市民化激励政

策，健全进城落户农民农村权益维护政策。

我们认为，新型城镇化新5年发展计划将同样为房地产行业发展注入新的活力。截至

2023年末，我国常住人口城镇化率66.2%，仍具发展空间，“农业转移人口市民化”有

助于总量层面激发房地产行业增量需求进一步提升；户籍人口城镇化率达48.3%，较常

住人口城镇化差值水平仍有差距，“户籍制度改革”将加速农业人口落户，并辅以就业、

子女教育、公共配套等多维度政策支持，有助于激发迁移人口的内生式居住需求，有效

对冲人口总量下滑、老龄化加剧带来的需求边际走弱影响，同时对消费、投资形成正循

环拉动。

7月新房、二手房同比继续改善

新房市场本周成交213万平，月度同比-19.29%，相较上月改善2.40pct；累计库存

12111万平，一线、二线、三线及以下去化放缓。二手房市场本周成交153万平，月度

同比+27.76%，相较上月改善21.81pct。7月22日-7月28日，土地市场本周成交建

面2592万平，滚动12周同比-20.87%；成交总额382亿元，滚动12周同比-48.94%；

全国平均溢价率3.8%，滚动12周同比-2.29pct。

本周申万房地产指数+1.32%，较上周提升4.01pct，涨幅排名17/31，领先沪深300

指数2.05pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数-2.88%，较上周提升0.19pct，

涨幅排序11/11，跑输恒生指数2.44pct；克而瑞内房股领先指数为-3.65%，较上周提

升1.31pct。

投资建议：三中全会表态继续传递积极政策信号。需求侧，中央层面政策调整后，预计

各地未来将有更多需求刺激举措落地，同时市场或将等待成交量边际变化以检验政策效

力，在此期间博弈行情或有望延续。供给侧，政府收储模式的开启将推动房企的资产修

复，融资协调机制也有望继续发力，行业供给侧改革或接近尾声，信用修复利好行业信

心稳固。伴随24下半年高基数效应消退，销售同比降幅有望进一步收窄，发生二次下滑

概率或较低。基本面止跌企稳前我们认为需求不稳、政策不止，短期继续看好供需政策

双向发力对板块行情的持续驱动。标的方面，建议关注1）未出险优质非国央企：龙湖

集团、滨江集团、绿城中国、万科A/万科企业等。2）地方国企：越秀地产、建发国际

集团、城建发展等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；

4）优质物管：中海物业、保利物业、招商积余