汉口中心城区（原租界）改造项目可行性研究报告（启动区）.docVIP

汉口中心城区〔原租界〕改造

工程可行性研究报告

〔启动区〕

武汉城市投资集团

武汉桥建集团

二○○六年七月

目录

TOC\o1-2\h\z\u第一局部总论 1

一、工程建设背景 1

二、工程概况 2

三、建设单位概况 3

四、编制依据与研究范围 5

第二局部工程建设必要性 6

一、从历史角度看， 6

二、从文化角度看 6

三、从城市开展的角度看 6

四、从构建和谐社会的角度看 6

五、从经济价值的角度看 6

第三局部工程的市场分析 6

一、武汉市的自然经济环境与城市概况 6

二、武汉市的国民经济开展现状及市场潜力分析 6

三、武汉市房地产业开展趋势分析 6

四汉口中心城区〔原租界〕综合改造工程竞争优势分析 6

五工程开展定位 6

六工程推广策略和手段 6

第四局部建设条件分析和工程进度安排 6

一、建设条件 6

二、工程进度安排 6

第五局部工程的规模和性质 6

第六局部工程设计 6

一、建筑设计 6

二、结构设计 6

三、装修 6

第七局部交通、消防、环保 6

一、交通 6

二、消防 6

三、给排水功能要求 6

四、环境保护 6

第八局部投资估算与资金筹措 6

一．投资估算 6

二.资金筹措 6

第九局部收入估算 6

一、计算期估算 6

二、销售〔租赁〕收入估算 6

第十局部财务效益分析 6

一、现金流量分析 6

二、内部收益率 6

三、静态投资收益率分析 6

四、债务清偿能力分析 6

第十一局部结论与建议 6

一、结论 6

二、建议 6

附表1启动区总投资明细表

附表2启动区资金运用筹措表

附表3启动区损益表

附表4启动区还本付息表

附表5启动区全部投资现金流量表

附表6启动区开发进度表

第一局部总论

一、工程建设背景

改革开放以来，中国的经济开展取得了举世瞩目的成就，巨大的市场潜力和相对低廉的生产本钱已使中国成为亚洲地区，乃至世界最具投资吸引力的国家之一。在2005年三月份闭幕的人代会上，温家宝总理在政府工作报告中正式提出了“中部崛起〞的概念，这意味着中央政府将在政策、财政、根底设施建设等方面将会向中部地区倾斜，刺激经济的快速开展。地处腹地的中部六省面临着一次全新的历史开展机遇，武汉作为中部省会城市的龙头，理应走在快速开展的前列，尽早实现经济的腾飞。

“十五〞期间，武汉市经济保持较快开展势头，2001～2005年间国内生产总值年均增长12％以上，2005年武汉的地区生产总值到达2238亿元，人均生产总值首次突破3000美元，到达3245美元。固定资产投资突破1000亿元；社会消费品零售总额突破了1000亿元。

经济的持续良好开展，有力地促进了房地产市场的开展。2001～2004年，武汉市的房地产市场形成了快速增长局面，开展态势良好。2000年，全市房地产投资仅为101亿元，到2004年那么到达了233亿元，增长了130％，特别是近两年，增长率接近30%。市场供求平稳增长，2004年全市房屋竣工面积为702.29万平方米，同比增长12.9%。商品房销售面积为658.08万平方米，同比增长21.2%。2003、2004年房地产销售价格年均增长12％左右，截止2005年年底，武汉住宅均价为3416元/平方米，比2004年均价增长18%，仍然保持平稳的开展势头。与全大中城市相比，武汉的房价总体偏低，预计近几年武汉房地产市场仍有较大的开展空间。

2002年2月底，湖北省提出了构建“武汉城市圈〞的设想，即以武汉市为中心，组建黄石、鄂州、孝感、黄冈、咸宁、仙桃、潜江、天门8个周边城市的“1+8”

从武汉房地产的开展历程里看，经历了从城区——郊区——回归城区的开展历程，自从上世纪九十年度初期房地产热开始，开发工程主要集中于老城区；到九十年代末期，以常青花园、百步亭花园为代表的大型经济适用房工程开始逐步向城郊结合部扩展，其他开发商也顺势而上，后湖片区、沌口开发区、东湖开发区、东西湖区以及盘龙城开发区等均成为开发热点，但由于远城区由于交通、商业、教育、金融等大配套还存在一定空白点，生活不便，房屋空置率比拟高；反观老城区那么由于近几年武汉市大规模的市政根底设施的建设，城市面貌得到极大的改观，交通、绿化、环保等均有长足的进步，开发热点又逐步回归城区，尤其以世贸滨江、香港瑞安以及和计黄埔在老城区高调竟拍土地为代表，这些迹象说明，开发老