房地产行业商业地产系列专题之一：商业估值和分红保障的简约框架.pptxVIP

行业研究丨专题报告丨房地产

商业估值和分红保障的简约框架

——商业地产系列专题之一

报告要点

开发下行周期中，具备稳定现金流和较高股息率的商业地产更受市场青睐，但各家评估标准不同导致净资产差异较大，市净率缺乏客观比较基础。本文力图构建一个简约的分析框架，以统一刻度对投房价值进行评估，以【（投房价值-有息负债）/市值】指标去评价各家商企的低估程度，以当前股息率和自持业务对股息的保障性去衡量红利价值。结论指向明确，部分港资商企、华润置地和开发业务风险出清后的部分民营房企，具备显著的稀缺性，低利率时代值得重视。

房地产

商业估值和分红保障的简约框架

——商业地产系列专题之一

开发下行周期中，商业地产公司因稳定现金流和较高股息率而受到投资者青睐。为了研究哪些商企具备更强的分红潜力与价值保障，我们从三个维度进行比较分析：1)投资性房地产的评估是否足够审慎；2)统一刻度去评估投房之后，从投房价值、有息负债和市值等角度构建指标，可以判断企业价值被低估的程度；3）哪些企业股息率更高，且自持业绩可提供更好保障？

哪些商企的投房评估更为审慎？

市净率并不是商业类房企客观的估值指标，因为大多数商企的投房是按照公允值入账，且评估标准差异较大，导致各家企业净资产缺乏可比性。在EBITDA%相差不大的情况下，可以通过【自持租金/已完工投房账面价值】来刻画资产评估是否足够审慎，底层逻辑类似于租售比，进而判断净资产是否扎实。公允值入账的重点商企2024年指标区间为3.8%-11.2%，既有资产质量和流动性差别，也有资本化率不同。从现实情况来看，境内资产评估的资本化率相对境外更高，低线城市相对高能级城市也更高，而中国国贸按成本法入账。华润置地和新城控股指标值可达双位数，部分商企也有高个位数，城市、区位和定位明显占优的华润置地尤为值得关注。

哪些商企的价值可能被市场低估？

为剔除不同企业的评估差异，我们参照商业类REITs约9%的租金与资产评估值之比，对各家企业的投房进行统一刻度的对比，以观察投房对企业的债务保障和价值贡献。1）哪些商企的债务保障度更高？【推算投房价值/有息负债】，指标越高意味着自持资产对负债更有保障，商业占比高的港资商企整体更有保障，这与业务多元和杠杆审慎等相关。2）哪些商企的价值可能被低估？【推算投房价值/市值】，假设有息负债全部由非持有型资产承担，指标越高意味着自持视角下越被低估；新城控股指标值明显较高，主要反映开发业务拖累；一些优质港资商企与华润置地指标值也较高，也存在一定程度的低估。换一个视角，【（推算投房价值-有息负债）/市值】，只要非持有型资产不是负贡献，指标越高意味着企业价值越被低估；新城控股和一些开发占比低的港资商企指标值较高，仅就持有型业务而言，这类企业均有一定程度的低估。

哪些商企的股息率相对更有保障？

1）分红率角度，港资商企普遍更高，即使开发业务或投房评估减值拖累报表利润，港资商企仍依靠稳定自持业绩，保障分红兑现。2）股息率角度，港资商企相对更高，尤其是自持业务占比高的商企股息率区间达5%-8%。3）稳定性角度，一看自持业绩与分红金额之比，指标越高意味着保障度越好，如果大于100%，则股息率有提升潜力，包括部分港资商企，以及个别民企开发业务风险释放之后；二看自持业务的成长性，华润置地相对占优；三看非自持业务的净贡献，如果开发能有一定利润体量，且没有超额补库压力，典型如华润置地，也能提升分红潜力。

投资建议：重视低利率时代下的优质商业资产

开发下行周期中，具备稳定现金流和较高股息率的商业地产更受市场青睐，但各家评估标准不同导致净资产差异较大，市净率缺乏客观比较基础。本文力图构建一个简约的分析框架，以统一刻度对投房价值进行评估，以【（投房价值-有息负债）/市值】指标去评价各家商企的低估程度，以当前股息率和自持业务对股息的保障性去衡量红利价值。结论指向明确，部分港资商企、华润置地和开发业务风险出清后的部分民营房企，具备显著的稀缺性，低利率时代值得重视。

风险提示

1、周期下行压力加大；2、主观分红意愿下降。

•《现房销售的海南经验》2025-06-06

•《红利乘风起，物管正当时——物业价值论系列

一》2025-06-04

•《周期寻底阶段可能具备哪些特征？——房地产

行业周度观点更新》2025-06-02

2025-06-08

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资料来源：Wind

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