深圳宝能亚洲城定位策划报告.doc

宝能亚洲城定位筹划报告

深圳市宝能投资集团

2021年元月18日

目录

TOC\o1-3\h\z\u一．工程根本情况 3

1.1工程概况 3

1.2所在区位 3

1.3周边现状 4

1.4交通情况 4

1.5周边配套效劳 4

1.6所属区域的城市定位 5

二．工程规划定位 6

2.1南地块主题定位 6

2.2北地块主题定位 6

2.3南地块功能定位 6

2.4北地块功能定位 7

三．设计建议 8

3.1SHOPPINGMALL定位 8

商业定位 8

业态构成 8

3.2五星级大酒店和四星级效劳式高级公寓定位 8

3.2.1园区企业的市场需求 8

3.2.2五星级酒店带动四星级效劳式高级公寓的定位 9

3.2.3五星级酒店的规模和品质 9

3.2.4高级公寓的市场需求 9

3.2.5工程形象和目标客户定位 10

3.3总部基地定位 10

3.3.1工程周边规划及开展方向 10

3.3.2目标客户类型 10

3.3.3目标客户群的分布 11

3.3.4目标客户的需求 11

具备开展科技企业总部基地的条件 12

3.3.6总部基地是更高层次的商务、办公空间 12

3.3.7总部基地的开展规模和档次 12

3.3.8市场定位 13

3.3.9产品特色 13

3.3.10产品业态 13

3.3.11工程规模及开展方案 14

3.3.12目标客户定位 14

3.4其他定位 14

四．面积配比建议 15

4.1总的面积配比 15

4.1.1shoppingmall主力店面积分配 16

4.1.2shoppingmall辅助店面积分配 17

4.1.3五星级酒店面积分配 17

4.1.4高级公寓面积分配 19

4.1.5室外设施面积分配 19

4.1.6产业大厦和总部基地面积分配 20

总部基地商务配套面积分配 21

一．工程根本情况

1.1工程概况

宝能亚洲城位于深圳市宝安区龙华清湖，由南地块〔宗地号A828-0022〕和北地块〔宗地号A828-0023〕组成，总占地面积为300400.17平方米,计入容积率总建筑面积为600700.00平方米。其中南地块总占地面积为174561.96平方米,计入容积率总建筑面积为349100.00平方米；北地块总占地面积为

1.2所在区位

宝能亚洲城地处龙华、观澜、布吉三街道的交汇处，与三街道中心区直线距离分别为5、4、9公里。是深圳市九大重点开展园区之一的“龙华－观澜－坂雪岗高新区〞的区域内，并处中心位置。地块东部是坂田街道岗头村的工业园区，西部是龙华街道城区；南面为坂雪岗，北部相隔机荷高速是观澜高新科技园区。整个区域是特区外新的产业聚集区域，也是深圳市新的城区最重要的组成局部。

1.3周边现状

地块周边目前尚处于开发和建设阶段，已建成并开始生产的只有深圳卷烟厂和深圳市彩煌实业开展两家。已经规划待建的工程有富安娜工业园、深圳市播送电影电视集团文化产业基地、深圳特区报工业园和富士康效劳配套工程等。

周边一公里

1.4交通情况

地块交通现状是：西为梅观高速公路；北为机荷高速公路；东为水官高速公路；南为布澜路。

地块交通规划是：靠近本地块东为五和大道，还有清平快速。地铁四号线续建工程将终点站处长到龙华中心城区，十一号线从深圳西站到塘坑，在本片区设有坂田站和雪岗站；现有的平南铁路和平盐铁路也将进行改造。

以上的交通布局将有效串联南山、龙华、坂雪岗、横岗、盐田、东莞及惠州。

1.5周边配套效劳

工程周边两公里内没有大型生活配套效劳设施。

一公里内除华为坂田基地有百草园是华为的员工公寓〔包括宿舍、会所、酒店和社康中心〕外，没有大型生活配套效劳设施

二公里内有岗头村社区，社区现有小规模低档次的效劳根底，龙华岗头客运站、万胜购物广场、金太阳酒店、岗头社区健康效劳中心、三和休闲中心、华城百货等初级

五公里内有龙华街道中心城区，区内的酒店、餐饮、商贸、金融、证券、保险、休闲娱乐、物流、房地产等第三产业有一定的规模，是深圳中北部的金融、餐饮、商贸储运中心及房地产龙头。城区内有各类档次的酒店，餐厅500多家，有多家三、四星级酒店，为周边地区提供根本的生活效劳。

从现状看，一公里内的配套效劳空白，二公里内能提供生活效劳的设施和场所缺乏而且档次较低；能提供较完善的生活效劳条件的地方距离较远。周边五公里范围内除华为百草园定位与本工程高级公寓接近外，SH