南昌永惠湾里项目定位报告.doc

赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院〞，海量专业资料每日更新中！

添加Q群340180654，可享受每两日免币与优惠资料、纯干货实时推送

前言

承蒙信任，我们非常荣幸地提交永惠山城工程的工程定位报告，供贵司决策时参考。

工程定位作为工程筹划过程中最为核心的局部，对工程规划设计方向有着非常重要的影响，对工程开发决策起着非常重要的作用。在与开展商屡次良好的沟通过程中，工程组也感受到开展商对定位的重视。

工程的定位对工程的运作是如此的重要，也是我们非常重视的工作内容。因此，工程组凭着严谨的效劳态度。根据工程市场调研报告、前期筹划纲要以及与贵司的屡次会议沟通的结果，结合本司多部门专业人员的筹划代理经验，通过屡次论证，完成了本册工程定位报告。

由于时间和资料的限制，未必能将永惠山城的实际情况全面考虑在内，本司希望通过双方的共同努力使之更加完善，以达致成功开发之目的。

目录

TOC\o1-3\h\z\u前言 1

第一章 市场分析结论 4

第二章工程分析结论 6

一、工程概况 6

1、工程位置 6

2、相关经济技术指标 7

二、工程用地分析结论 7

1、用地形状分析 7

2、用地景观分析 8

三、SWOT分析及结论 9

1、工程优势分析〔strength〕 9

2、工程劣势分析〔weakness〕 10

3、工程时机分析〔opportunity〕 12

4、工程威胁分析〔Threat〕 13

四、工程综述 13

第三章工程定位 15

一、工程开展方向选择 15

方向一：湾里区居民的第一居所 15

方向二：南昌市居民的第一居所 15

方向三：南昌市居民的度假居所 16

度假地产研究 17

度假地产案例研究 19

开展模式的选择 22

二、定位原那么 23

原那么1:聚焦 23

原那么2:速度 23

原那么3:力度 23

三、客户分析 23

四、工程总体定位 30

2、定位诠释 31

五、工程客户定位 33

3、目标客户需求分析 34

4、目标客户群的总量分析及增量预测 36

六、产品定位 38

配套定位 42

档次定位 43

七、工程形象定位 44

1、定位诠释 44

2、表现方式 45

第四章工程开发方案建议 47

1、开发顺序及周期 47

2、开发节奏 49

3、首期开发策略 50

市场分析结论

根据已提交确认的市场调研报告所分析的结论，目前南昌房地产市场呈现以下特点：

宏观经济开展态势良好，南昌市政府的对南昌市提出的“十一五〞规划中，明确提出了打造“双三百〞城市开展规模的大南昌目标规划。规划的落实将促使南昌市城市化进程加速前行。城市化进程中“老城日益都市化，郊区日益城市化〞的现象，已在南昌日益彰现。

处于城市加速化进程中的南昌居民，与其它处于城市化进程中的居民一样，早已厌倦老城区密集的人流及污染严重的环境。希望寻找到一个配套设施完善，交通便利，而且自然环境优美的地方生活。纵观南昌市幅员，唯有湾里梅岭风景区，符合南昌市居民理想居住的地方，成为南昌市都市居民最自然的向往。

湾里是南昌的后花园，随着梅岭国家风景区规划保护力度加强，土地资源的不可再生性，决定了湾里作为南昌30分钟都市圈内唯一的度假居所，以其自然，生态，与都市工业化生活形成强烈反差，因而弥足珍贵；随着红湾公路的通车，招贤镇与南昌市中心的距离大大缩短，原来考验都市居民入住湾里的交通问题已不复存在。梅湾板快随着城市的开展，根底设施已日趋完善。

面对着如此好的市场环境，以龙泉湾、桃花源为代表的少数高品质工程破土而出，开始试图以中高档次的度假类第二居所，走出“湾里〞，抢夺南昌市场，“跨区域觅食〞是本区域的开展趋势；

“跨区域觅食〞一方面利用郊区与市区本钱的优势，凭借着无可比较的景区优势和日趋完善的市政配套设施，在第一居所层面与第二居所层面与其它板块争抢客源，推动着湾里房地产投资热潮的一路升温。在另一方面，这些工程也大力提升了区域住宅品质。同时间接促进本区域工程品质得到南昌置业者的认可。

整体区域的提升，前景的看好，不仅带来了投资的热潮，更带来了开发的热潮。山雨欲来风满楼，湾里区1-3年内的整体土地供给量6393亩；如此的供给量在未来将带来相当剧烈的竞争；

面对因为距离的缩短、区域的开展、环境的优美等因素而成为南昌市置业者眼中的香饽饽的市场背景；面对未来几年湾里地区楼盘陆续推出，一方面共同制造湾里的开发热度，吸引南昌市民关注，但另一方面，如何在众多楼盘的剧烈竞争中脱颖而出的市场现状。

本工程应思考的