湖南洋湖湿地商业广场（餐饮酒吧街区）策划初步方案.doc

洋湖湿地商业广场〔D区〕筹划方案

〔初稿〕

深圳市新摩尔商业管理公司

杨宝民

目录

一、工程简介及分析----------------------------------------------3

二、工程定位----------------------------------------------------4

三、业态规划与商业布局初步设想----------------------------------5

四、工程建筑筹划建议--------------------------------------------6

五、经济效益分析------------------------------------------------7

六、工程招商策略和运营模式以及效劳报价--------------------------8

附录１团队主要成员介绍------------------------------------------9

附录２苏州案例介绍----------------------------------------------12

一、工程简介及分析

洋湖垸片区规划面积11.9平方公里，规划总人口约16万人。该片区规划了城市湿地公园、总部经济区，绿色宜居区三个核心功能区，片区以生态湿地公园为核心。洋湖湿地商业广场位于湿地公园D地块，总面积为165亩，商业建筑面积约3８000㎡，容积率0.27，〕，其余规划为停车场、公共园林绿化。

SWOT

我方优势分析：1、便捷的城市交通网络和优越的临江风景。2、大河西板块缺失的高档餐饮休闲消费场所。3、绿色生态的园林环境，主题鲜明的商业布局。4、湿地公园超大人流量的消费群体。

劣势分析

１．酒店距离１公里以上无法直接形成端点２.工程容积率很低加油站就在工程地，对本工程布局造成局限。

二、工程定位

工程顾客定位：白领顾客和金领顾客

工程形象定位：湖南最具湖湘生态文化特点的湿地餐饮文化街区

工程名称建议洋湖公园餐饮文化水街

类似案例分析

金鸡湖土地一级开发和李公堤美食街区

三、业态规划与商业布局初步设想

建议借鉴苏州金鸡湖成熟经验并超越李公堤的水平，统一招商规划建设形成和谐的统一风格。

业态规划：文化＋餐饮＋酒吧引进具有文化底蕴较深的餐厅和文化设施，突出生态文化内涵和油烟和污水的生态化处理，和湿地公园的环境保持和谐。

工程属于优质资产，建议统一由洋湖投资可以引进专业公司和投资方组成联合专业公司经营。业态规划：形成以湖湘生态文化主题鲜明和中高档次餐饮为主，红酒坊、酒吧、咖啡厅、甜品店、特色文化旅游购物店等为辅的综合性文化休闲商业广场。

商业布局：

建筑面积3.8

方案１餐饮1.9万平方米购物１０００平方米艺术中心２０００平方米度假滨江酒店５０００平方米５０００平方米滨江酒吧街区原浆啤酒街区6０００平方米〔ＫＴＶ

方案２酒店５０００平方米取消改为电影院３０００平方米电玩１０００平方米艺术类书店１０００平方米

1.９万平方米

高档品牌特色中餐厅

悄江南

高档3000平方米

南海渔村

高档１０000平方米

中档

七彩江南

湖南文化特色2000平方米

毛家饭店

中档２０００平方米

快餐

ＫＦＣ，必胜客

２０００平方米

滨江酒吧５０００平方米

酒吧，五星茶楼

招商对象

可可酒吧等一流湖南酒吧

啤酒街和ＫＴＶ

带有歌手表演和原浆啤酒

招商对象

与酒厂合作同时引进特色餐饮

购物中心和游客效劳中心

１０００平方米

效劳中心14mi１万平方米渔村14米高高档餐饮和茶楼14米高档餐饮和艺术旗舰店１４米酒吧街区14米

效劳中心14mi

１万平方米渔村

14米

高档餐饮和茶楼14

高档餐饮和艺术旗舰店１４米

酒吧街区

14米

快餐区

原浆啤酒街区14米高

洋湖湿地公园

办公室

业态布局和人流动线示意图

业态规划思想：最大限度让龙头品牌和办公室合理利用湘江景观和洋湖湿地公园景观。在工程主要端点形成标志性建筑〔艺术中心和餐饮旗舰店以及酒店可以结合〕

，把容积率用足，大局部空间采用多层为主。

四、工程建筑筹划建议

１．交通规划建议

停车位数量按照3.8万平方米面积计算每天最大中午接待客户的最大人数为3500人，节日很容易超过上万人次，因此，车辆配备至少要到达1100个停车位以上。

洋湖交通规划和车辆进出的初步建议

３．８万平方米

建议工程整体做立体开发面对洋湖公园的局部一层作为商业使用，其余大局部一层作为停车区，滨江二层和滨江地平线相近，作为真正的首层打造。

下沉广场扶梯下沉广场扶梯

下沉广场扶梯

下沉广场扶梯

车辆进出详图

在商业建筑围合的空间，设置小尺度的下沉广场，停车的顾客可以方便通过扶梯上来到各个商业设施，建