龙泉驿152亩地块前期可行性研究报告.pptVIP

龙泉驿152亩地块前期可行性研究报告;;第一局部地块背景条件;;地块指标;地块现状;*;*;区域处于成都市“一山连两翼”的核心位置，成渝经济走廊的桥头堡，先进制造业的主要集聚区;皇冠湖片区规划面积3000余亩，为龙泉两大城市中心的新城中心;700亩皇冠湖湿地公园、区域性公共效劳中心;类别;重要商圈;工程区域定位：;价值纬度;*;第三局部市场价值判断;土地市场;【土地市场】;土地供给量价齐升区域价值热度高

区域可开发空间大未来产品升值空间大

品牌开发商云集区域市场品牌可塑性高;区域住宅市场表现;区域住宅市场表现——高层产品;洋房市场;区域别墅产品供给严重缺乏，板块刚需认知固化，区域别墅产品去化速度较为缓慢;各物业形态量价关系;产品交叉分析;区域二手房价格持续攀升，年均涨幅高达48%，目前均价已高达1.6万元/㎡，区域客群具备置换改善的根底，未来区域房价具备溢价空间。;工程所在世纪大道板块，紧邻大面和龙泉老城和东山板块，区域工程刚需为主，改善类高层、洋房产品面积在110-170㎡之间，总价在100-225万之间，别墅类产品面积在150-230㎡，总价在200-500万之间，目前区域房源根本售罄，处于供不应求的阶段。;代表项目;2017年区域内竞品合计住宅存量2976套〔未推售〕，其中高层存量约996套，竞争较为剧烈，洋房存量约186套，别墅仅85套；

以下竞品工程由于实际备案时间滞后，根据房管局透露数据，高层、小高层已全部售罄，别墅已根本售罄；

市场需求较为旺盛，未来价格预期具有较大空间。;区域典型案列;典型案列——蓝光公园华府;典型案列——蓝光公园华府;典型案列——蓝光公园华府;典型案列——华润云庭;典型案列——华润云庭;典型案列——华润云庭;典型案列——首开龙湖天璞;工程由3栋LOFT和4栋32-33层2T3户/2T4户高层住宅组成，目前工程主要去化公寓产品，1.1-1.3万／㎡，同步对接待住宅类客户；

首批次主力产品127-145㎡套四双卫；

受限价政策影响，工程采用精装房销售，目前对外精装报价15000-16000元/㎡。;主力三房户型115㎡——3室2厅2卫;参考工程产品小结：

2017年新工程：首开龙湖天璞、华润云庭、蓝光公园华府三个新推工程

首批产品以130-150㎡的套四双卫为主，其次为110-130㎡套三双卫。;

客户定位

;项目;客户分析——蓝光公园华府;客户分析——华润云庭;客户分析——首开龙湖天璞;区域客户类型;本案客户以龙泉区为主，占70%，其它区域客户占30%，主要以改善型客户为主。;首开龙湖天璞客户需求分析：;;客户类型;第一类客户：

功能首置客户;区域内典型工程均以130-150㎡以上套四双卫为主，其次为102-115㎡的套三双卫户型；

典型工程客户需求主要以120-150㎡套四户型，其次为110-130㎡的套三户型，说明客户改善需求明显。;本工程主力改善型客户分为三类：

功能改善型：地缘早期置业的极刚客群，之前所居住的多是套二或小套三产品，空间较为狭窄，随着家庭人口的增加，急需换房，看重功能完善。

品质改善型：这局部客群包括区域内经济稳定的换房客群以及依托轨道交通及快速交通的辐射主城区主动外移的客群，他们更注重居住的舒适性和品质感。

形态升级型：区域内因财富增长的产业客群，在行业内有一定的话语权，注重面子感。;关注功能性和实用性，增加面积，增加房间;关键词：居住环境、品质升级;通过对这类客户家庭结构分析得知，购房主要为功能兼品质驱动，购房需求为四房为主，在改善根底上面积实现合理化压缩；

换房只为获得更好的居住环境，提高生活品质，需求有产品居住品质，低梯户比，关注外立面具有品质感、景观绿化、社区配套、物业效劳等提升居住品质的关键因素，配置上有高端品质属性，希望自己的房子有面子。能有表达高端品质的会所等对此类客群吸引力较大。;关键词：身份标签;低密产品是其唯一的需求，有天有地有花园，控制总价;第四局部工程定位建议;从土地端：

基于皇冠湖区域的规划、开展以及商业等配套的逐步改善及呈现，区域将迎来新的开展契机，区域未来土地供给庞大，板块热度逐步攀升，地块经济指标优秀，具有较大的开发价值。

从市场端：

整体区域供给较少，区域主力供给以刚需三房双为主；

未来板块随着新希望、北大资源工程的入市，板块将聚拢大量改善客群，同时皇冠湖城市级自然资源也就成为板块不可复制价值点。

从客户端：

区域内存在改善型客群，其中功能改善型的客户基数大，轨道为区域带来的主城区主动外移的改善型客户，品质改善型客群考虑城市级自然资源为主，其次为生活便利性。;序号;价值体系;功能性3.5房双，实现面积功能双重完善；

户型方正，采光面大，可通过情趣空间等功能延伸实现控制面积的同时，提升功能性。;;形态