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（房地产管理）我国房地产

数据

我国房地产市场回顾及未来走势分析

陈颖玫张靖峰

一、本轮房地产周期回顾

本轮房地产周期随着我国本轮经济复苏（1998-现在）而产生，

大致分为无泡沫理性上涨、泡沫形成时期、泡沫的非理性膨胀三个阶

段。

（一）房地产无泡沫理性上涨阶段（1998-2002）

1998年，政府出台了多种措施刺激国内需求，产生了明显的效果。

在经济回升的拉动下，居民收入提高，购买力逐渐增强，城市化速度

随着经济增长而加快。1998年是房地产需求增长的关键一年，其中两

项政策举措对拉动房地产需求起到了极大的推动作用。一是住房实物

分配制度的取消。二是房地产贷款政策的全面实施。1998年4月7日，

人民银行发布《关于加大住房信贷投入，支持住房建设与消费的通知》，

支持商品住房办理个人住房贷款业务和普通住房建设，1999年又进一

步扩大贷款利率优惠幅度。房地产投资进入平稳快速发展时期，房地

产业成为经济增长的主要动力。

图11998-2007年房地产价格指数

（二）房地产泡沫形成时期（2002-2004年）

在房地产价格上涨一段时间以后，市场上开始出现投机心理，拉

动了购房需求的进一步增加。随着房地产价格上涨预期的形成，房地

产市场供不应求的局面继续扩大，价格被进一步推高，房地产价格上

涨的预期得以实现。如此反复，房地产市场价格开始偏离基础价值，

泡沫开始出现。2002年开始，房价增速迅速提高到4.3%，并一直保

持在4-5%左右。

（三）泡沫的非理性膨胀阶段（2004-现在）

在这一时期，房价上涨预期进一步强化，市场“羊群效应”愈发

明显，非理性的投资者大量涌入，市场需求继续放大。分地区看，在

这一阶段前期即2004-2005年，以长三角地区的房价飙升为主要标志，

当时市场投机和非理性因素非常明显。2005年，国家出台宏观调控政

策，市场经历了短暂的盘整，长三角地区房价增速明显回落，市场观

望气氛加重。但是，房价上涨预期迅速打破了市场的沉闷。2006年开

始，北京、珠三角地区的房价增速加快。2005年以前上海等地的房价

增长率明显快于全国大中城市平均房价增长率，但之后下滑到全国水

平以下；与此相反，北京、深圳房价在2005年以前低于全国平均增

速，2006年以后却持续高于全国平均增速。

在泡沫膨胀阶段，非理性气氛较浓。一是买家普遍存在房价上涨

的心理预期，市场上买家不看重租金收益，房屋闲置占相当比重。房

屋闲置指存量房既未出租又非自住。人民银行金融市场司抽样调查显

示，2005年11月，北京等10城市住房空置率（闲置住房在全部调查

样本中所占比例）平均为10%；2006年11月北京等16城市住房空置

率平均为6.94%，实际可能更高。调查发现，对于投资者型购房而言，

不出租的原因主要是他们预计持有房产的时间短，若未装修新房出租

的话，需要投入装修费，但今后转售的价格并不划算，因此选择闲置。

这也说明了，5年营业税政策对买家短期出让房产几乎不构成影响，

近期经济适用房要求“5年内不得转让”，导致经济适用房价格下跌，

表明相当一部分投资型购房人的存在，而且他们预期持有时间低于5

年。二是从土地交易来看，一些大城市屡屡拍出天价土地，按照成本

计算的房价大大高于周边当前同类住房的价格，说明开发企业中存在

一定的非理性心理。三是部分地区哄抬价格，惜售严重。由于房产难

以在短期内增加供给，一旦信息不对称，极容易制造“供不应求”的

幻觉。一些地方形成区域价格领跑制，由某个较大的开发项目率先涨

价，其它项目以及二手房也随之跟进，哄抬价格。

二、当前房地产市场运行指标分析

由于房地产地区差异大，除了看全国指标，还要看地区指标。由

于我国区域广大，泡沫破灭很可能发生在个别城市。

（一）部分地区房价绝对值和增速“双高”值得关注

20022003年以来房屋销售价格快速上升，增速在2004年下半

年至2005年上半年达到顶峰，之后有所回落，但仍保持在5%以上。

特别值得警惕的是，2007年以北京、深圳等为代表的一些城市呈现房

价绝对水平和增速“双高”趋势。

表12007年全国35个省会城市房屋销售价格和增速

销售价格（20