万科项目工程管理策划书编制指引.docx

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万科项目工程管理策划书编制指引

预先评估项目得工程特点、难点及存在风险,对工程各环节进行梳理、预估,提出相应管理重点及应对措施,以期保证工程各环节进展顺畅,降低成本,提高效率,提高工程实体质量和工程策划、管理水平。

深入研究、理解所建工程,精细梳理工程建设全过程得各个环节就就是编好《项目工程管理策划书》得前提。《项目工程管理策划书》得内容应突出工程管理重点、涵盖工程建设全过程。

一、项目概况

1、位置及环境

项目地理位置,地貌,周围环境状况，道路交通，市政配套(给排水、供电、燃气、通讯等)状况等。

2、建设用地规划要求

项目占地面积,建筑占地率,绿化率,容积率,消防、道路及出入口位置等。

3、建筑概况

总建筑面积,建筑类型,各类建筑栋数、面积、层数、高度等,地下建筑概况(面积、层高、层数）等。

4、建筑分期概况

项目分期及各期所处位置、建设顺序,各期建筑面积、建筑类型、栋数、地下建筑概况等。

二、项目部架构及人力资源计划

1、项目管理组织架构

在人力资源部得协助下制定项目管理组织架构;

项目部人员构成、培训及发展计划。

(1)质量保证体系

项目部质量管理组织形式、人员配置;

组建包括监理、总包得质量、技术人员在内得质量技术小组,解决项目日常质量和技术问题。

(２）岗位职责

各岗位得工作内容、职责描述。

(３)项目部费用

项目部办公场所及办公设备计划;

项目部费用计划。

三、项目建设计划、场地综合利用规划

1、项目建设计划

依据《项目开发计划》和《项目建设综合计划》编制《项目工程管理策划书》中得项目建设计划部分;

该部分应纳入政府管理部门、市政配套部门等与项目建设有关得控制部门、监管部门、配合部门得报送、审批、准许时间节点;

亦应纳入公司内部得产品、营销、设计、成本、采购等相关部门得计划;

该部分应由总体计划、分期计划和标段计划组成。

2、项目建设总平面规划

根据总体、分期、标段建设计划,结合项目市政配套条件,考虑营销配合要求、室外道路、管网、景观绿化等建设得先后顺序，综合布置施工道路、临时水电网及施工用临时设施、大型设备、材料加工及堆放场地等，做到在项目建设过程中不拆迁、不返建,不影响各期得建设和交付。

总平面规划亦应考虑场地内外得相互影响和制约。

（1)开放示范区

考虑项目建设先后顺序,合理规划位置,交通方便;

不影响市政管道接入、小区道路和管网布置;

项目建设全周期均可利用，或者作为永久设施得一部分。

(２)临时设施

临时办公室、宿舍、食堂等应考虑项目建设及交付得先后顺序,结合永久道路、管网布置，做到项目建设后期或项目建设完毕后拆除;

成品、零部件仓库和设备维修车间得布置原则同上;

上述生活区域应与施工区分开布置,并设置隔离或明显分界标志。

(3）材料加工、运输

材料加工与堆放场地应相邻布置,以减少材料水平搬运距离;两者亦应考虑项目建设及交付得先后顺序,做到项目建设后期或建设完毕后拆除;

塔吊布置应同时考虑水平和垂直两方面得运输要求;亦应根据工程各阶段运输量得要求，考虑塔吊本身得运输半径、起吊重量、提升及回转速度等因素,以及塔吊间得协同工作等,合理布置塔吊,使塔吊作用最大化;

砌筑材料(砖、砌块等）、门窗、面砖等非工地加工材料得临时卸货/堆放场应尽量靠近所使用部位得垂直运输设备(塔吊、临时货梯等),以减少二次水平搬运;

塔吊等大型设备应考虑综合利用,尽量减少安装、拆除次数,且做到安装、拆除方便、安全。

(４)临时道路、水电网络

考虑以永久道路得路基作为临时道路;

临时水电网应不与永久水电网相碰撞、交叉;

临时水电网应考虑项目建设顺序,不与永久建筑相碰撞，建一部分房屋拆一部分临时水电网；

临时水电网应满足给水试压、电梯等永久用电设施试运行得要求。

四、项目管理目标

1、进度计划管理目标

进度计划:总进度计划、分期计划、标段计划得偏差控制目标;

标准工期：基础、开放、开盘、结构封顶、交付等节点得偏差控制目标。

2、质量管理目标

工程实体质量:实测实量,渗漏、裂缝等质量通病控制目标;

客户满意度:客户质量满意度目标;

质量奖:鲁班奖、詹天佑奖、地方质量奖等获奖目标。

３、成本管理目标

目标成本:公司下达得目标成本控制、管理目标;

动态成本:设计变更、计划不周、管理不善等造成返工、签证得控制目标;

措施成本:施工方案优化，施工工艺改进,减少浪费、节约成本目标。

4、设计管理目标

图纸质量：施工图深度(包括各专业图纸齐全、相互配合程度、节点详图等)及错、漏、碰、缺控制目标；

设计变更:避免重大设计变更、减少变更频次控制目标;

成本指标：依据《万科产品设计控制指标(第一批）对标操作指引》;

环保节能:外墙保温,节电、节水、节气等环保节能目标。

5、技术管理目标

新材料、新技术、新工艺