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房地产企业税收政策研讨
Sf0_jt
2008-10-24
房地产开发企业主要涉及的税费有11种:
1.房产税、土地使用税、印花税以及契税等。
2.营业税、城建税、教育费附加;
3.土地增值税;
4.企业所得税、个人所得税;
目录营业税土地增值税
企业所得税案例个人所得税
税收策划案例1
将合同条款变为:销售带空调、家具的房屋。
解释:
销售房屋要按销售不动产缴纳营业税,赠送的空调视同销售缴纳增值税。
由于房屋和空调不可分割只需按房屋价格缴纳营业税,因此在签订购房合同时,
不要约定空调是赠送的,但是可以约定房屋包括空调等附属设施。
策划目的:减少企业土
地增值税的缴纳。
某房地产企业A开发10万平米的商品房,成本总计5亿元(5000元/平米),预计售
价为8000元/平米。找到税务策划公司进行策划,该公司提出方案如下:
自行成立房地产销售公司B,B公司以6000元/平米的价格买断其10万平米的商品房,
B公司再以8000元/平米的价格对外出售,超过买断价格外的收入作为B公司的手续费收
入,每月结算一次。
A公司按6000元/平米的价格确认收入,并按此计算缴纳营业税、土地增值税等相关
税金。
B公司按照(8000元-6000元)*10万平米计算手续费收入,按“营业税--服务业”
缴纳营业税金及附加。
实际操作中,存在部
分房地产企业采取包
销方式,在销售过程
中,部分房款由开发
商开具发票、其余房
款直接以现金收取或
开具收款凭据,隐瞒
销售收入。
偷税行为
2006年,某大型国有企业给专家年薪50万元,有三种发放方式:一是工资加奖金
模式,二是年薪制,三是发放工资加红利。其中“方案二:年薪制”的依据是《关于企业
经营者试行年薪制后如何计征个人所得税的通知》(国税发〔1996〕107号),该通知规
定,对试行年薪制的企业经营者取得的工资、薪金所得应纳的税款,可以实行按年计算、
分月预缴的方式计征,即企业经营者按月领取的基本收入,应在减除800元的费用(后来
调整为1600元)后,按适用税率计算应纳税款并预缴,年度终了领取效益收入后,合计其
全年基本收入和效益收入,再按12个月平均计算实际应纳的税款。专家应纳个税为
〔(500000/12-1600)×30%-3375〕×12=103740元。
方案二适用法规已作废
12
依据《关于调整个人取得《国家税务总局关于在中
全年一次性奖金等计算征国境内有住所的个人取得
奖金征税问题的通知》
收个人所得税方法问题的
(国税发〔1996〕206号)
通知》(国税发〔2005〕和《国家税务总局关于企
9号)第七条:“本通知业经营者试行年薪制后如
自2005年1月1日起实施,何计征个人所得税的通知》
以前规定与本通知不一致(国税发〔1996〕107号)
同时废止。
的,按本通知规定执行。”
案例4
某房地产公司开发一幢办公用楼房,总售价为15500万元,取得土地价款为4000万元,开发成本
为5000万元,开发费用为上述两项的10%,其他可扣除的税金为1000万元。
纳税筹划前的土地增值税:
扣除项目为4000+5000+〔(4000+5000)×(10%+20%)〕+1000=12700万元
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