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房地产企业税收政策研讨

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2008-10-24

房地产开发企业主要涉及的税费有11种：

1.房产税、土地使用税、印花税以及契税等。

2.营业税、城建税、教育费附加；

3.土地增值税；

4.企业所得税、个人所得税；

目录营业税土地增值税

企业所得税案例个人所得税

税收策划案例1

将合同条款变为：销售带空调、家具的房屋。

解释：

销售房屋要按销售不动产缴纳营业税，赠送的空调视同销售缴纳增值税。

由于房屋和空调不可分割只需按房屋价格缴纳营业税，因此在签订购房合同时，

不要约定空调是赠送的，但是可以约定房屋包括空调等附属设施。

策划目的：减少企业土

地增值税的缴纳。

某房地产企业A开发10万平米的商品房，成本总计5亿元（5000元/平米），预计售

价为8000元/平米。找到税务策划公司进行策划，该公司提出方案如下：

自行成立房地产销售公司B，B公司以6000元/平米的价格买断其10万平米的商品房，

B公司再以8000元/平米的价格对外出售，超过买断价格外的收入作为B公司的手续费收

入，每月结算一次。

A公司按6000元/平米的价格确认收入，并按此计算缴纳营业税、土地增值税等相关

税金。

B公司按照（8000元-6000元）*10万平米计算手续费收入，按“营业税--服务业”

缴纳营业税金及附加。

实际操作中，存在部

分房地产企业采取包

销方式，在销售过程

中，部分房款由开发

商开具发票、其余房

款直接以现金收取或

开具收款凭据，隐瞒

销售收入。

偷税行为

2006年，某大型国有企业给专家年薪50万元，有三种发放方式：一是工资加奖金

模式，二是年薪制，三是发放工资加红利。其中“方案二：年薪制”的依据是《关于企业

经营者试行年薪制后如何计征个人所得税的通知》（国税发〔1996〕107号），该通知规

定，对试行年薪制的企业经营者取得的工资、薪金所得应纳的税款，可以实行按年计算、

分月预缴的方式计征，即企业经营者按月领取的基本收入，应在减除800元的费用（后来

调整为1600元）后，按适用税率计算应纳税款并预缴，年度终了领取效益收入后，合计其

全年基本收入和效益收入，再按12个月平均计算实际应纳的税款。专家应纳个税为

〔（500000／12－1600）×30%－3375〕×12＝103740元。

方案二适用法规已作废

12

依据《关于调整个人取得《国家税务总局关于在中

全年一次性奖金等计算征国境内有住所的个人取得

奖金征税问题的通知》

收个人所得税方法问题的

(国税发〔1996〕206号)

通知》（国税发〔2005〕和《国家税务总局关于企

9号）第七条：“本通知业经营者试行年薪制后如

自2005年1月1日起实施，何计征个人所得税的通知》

以前规定与本通知不一致(国税发〔1996〕107号)

同时废止。

的，按本通知规定执行。”

案例4

某房地产公司开发一幢办公用楼房，总售价为15500万元，取得土地价款为4000万元，开发成本

为5000万元，开发费用为上述两项的10%，其他可扣除的税金为1000万元。

纳税筹划前的土地增值税：

扣除项目为4000＋5000＋〔（4000＋5000）×（10%＋20%）〕＋1000＝12700万元