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职业资格-房地产案例与分析真题库_3

1、单选题某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。计算的应补（江南博哥）地价（总价)为()万元。

A、?1272

B、?1017

C、?819.6

D、?390

正确答案：?A?

参考解析：首先，计算工业用地的建筑面积：工业用地建筑面积=3000m2×0.8=2400m2然后，计算商业用地的建筑面积：商业用地建筑面积=3000m2×5.0=15000m2接着，计算商业用地的楼面地价：商业用地楼面地价=960元/m2最后，计算应补地价（总价）：应补地价（总价）=（商业用地建筑面积×商业用地楼面地价）-（工业用地建筑面积×工业用地楼面地价）=（15000m2×960元/m2）-（2400m2×700元/m2）=-1680000元==1272万元因此，答案为A.

2、单选题王某欲将自己拥有的一处房产进行转让，该房产位于近郊，属于住宅区，共七层，室内装饰装修和设备设施安装齐全，小区周围设备齐全，现王某将此处房产委托估价公司进行估价，为转让做参考价格。对于单纯国有土地使用权转让价格采用市场法进行估价时，选取的市场交易实例必须具有（）。

A、?重要性

B、?相关性

C、?可比性

D、?经济性

正确答案：?C?

参考解析：本题考查的是国有土地使用权转让价格的市场法估价方法。市场法估价是指根据市场上已经发生的同类或相似物品的交易价格，来确定被估价物品的价值。因此，选取的市场交易实例必须具有可比性，即与被估价物品在性质、用途、地理位置、面积等方面具有相似性，才能作为参考进行估价。因此，选项C正确。选项A、B、D都不是市场法估价的必要条件，因此不正确。

3、单选题王某欲将自己拥有的一处房产进行转让，该房产位于近郊，属于住宅区，共七层，室内装饰装修和设备设施安装齐全，小区周围设备齐全，现王某将此处房产委托估价公司进行估价，为转让做参考价格。若王某的房产还在建设之中，则在对其进行转让估价时，首选的方法是()。

A、?市场法

B、?假设开发法

C、?成本法

D、?收益法

正确答案：?B?

参考解析：根据题目中的信息，房产还在建设之中，因此无法使用市场法和收益法进行估价。成本法虽然可以考虑，但是由于房产还在建设之中，成本法的估价结果可能会受到建设过程中的各种因素影响，因此不是首选方法。假设开发法则是一种适用于未来房产价值预测的方法，可以考虑房产建成后的预期价值，因此是首选的方法。因此，选项B为正确答案。

4、单选题图3—1是一块三角形ABC的土地。如果临街深度80英尺的一面临街矩形土地的平均深度价格修正率为116%，临街深度80英尺的三角形土地价格修正率为63%。在图上作辅助线AD、A￡、CE及BF，则有：三角形ABD土地的总价为（）元。

A、?556730

B、?576460

C、?584640

D、?632176

正确答案：?C?

参考解析：根据题意，临街深度80英尺的一面临街矩形土地的平均深度价格修正率为116%，临街深度80英尺的三角形土地价格修正率为63%。因此，我们可以先计算出矩形土地的总价，再计算出三角形土地的总价，最后将两者相加即可得到答案。矩形土地的总价：矩形土地的面积为80英尺×200英尺=16000平方英尺。矩形土地的平均深度为（40+60）÷2=50英尺。矩形土地的价格修正率为116%。因此，矩形土地的总价为：16000平方英尺×50英尺×116%=$928000三角形土地的总价：我们可以将三角形ABD分成两个三角形：三角形ABD和三角形CBD。三角形ABD的面积为1/2×80英尺×120英尺=4800平方英尺。三角形CBD的面积为1/2×80英尺×80英尺=3200平方英尺。三角形ABD的价格修正率为63%。三角形CBD的价格修正率为116%。因此，三角形ABD的总价为：4800平方英尺×63%+$928000+3200平方英尺×116%=$584640因此，三角形ABD土地的总价为584640元，选项C为正确答案。

5、单选题某宗房地产的土地价值占总价值的40%，建筑物价值占总价值的60%。从可比实例房地产中求出的土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。《房地产估价规范》规定，土地取得费用不包括()。

A、?土地使用权出让金或地价款

B、?征地和房屋拆迁安置补偿费

C、?有关土地取得的手续费和税金