职业资格-房地产案例与分析真题库_2.docxVIP

职业资格-房地产案例与分析真题库_2

1、单选题甲公司所有的厂房位于某城市中心，于1986年4月30日建成投入使用。建筑结构为框架结构，厂房的经济寿命为50年。甲公司于2006年4月将该厂房转让给乙公司，转让（江南博哥）后乙公司将厂房改建为百货超市，并补交了土地使用权出让金，将土地变更为商业用途，土地使用期限为40年。自2006年4月30日起至2046年4月29日止，约定不可续期。2008年4月30曰，乙公司以该商业房地产作价出资成立合资公司。下列关于该宗房地产由工业用途改为商业用途的表述中正确的是（）。

A、?项目改建投入的成本费用应包括：工业用途房地产的购买价格、补交的土地出让金、商业改造工程费用、管理费、专业费、投资利息和利润

B、?项目改建的前提是投入成本小于项目产生的经济收益

C、?项目改建在法律上主要考虑工业房地产的产权是否合法

D、?项目改建在技术上应首先考虑解决停车场问题

正确答案：?B?

参考解析：本题考察对房地产改建的理解和计算。根据题目所述，甲公司的厂房经济寿命为50年，2006年4月转让给乙公司，改建为百货超市，土地使用期限为40年，约定不可续期。因此，该房地产的经济寿命为40年，即改建后的使用期限。根据经济学原理，项目改建的前提是投入成本小于项目产生的经济收益，因此选项B正确。选项A中的费用包括了改建前和改建后的所有费用，不全是改建的成本费用；选项C中的产权问题只是改建的一个方面，不是主要考虑的问题；选项D中的停车场问题只是改建的一个具体问题，不是首要考虑的问题。因此，答案为B。

2、不定项选择题

某新建住宅楼顶层的一套住房因暴雨导致屋顶渗漏进水，房屋室内装修及部分家具家电遭到不同程度的损坏，但房屋主体结构和安全性未受到影响。该住宅楼开发企业拟对该户业主作出相应赔偿，委托某房地产估价机构对该户业主的损失价值进行评估。若此商品房的质量缺陷不是由于渗雨导致的，而是工程质量的原因造成的可修复缺陷，则此房屋不可采用()进行评估。

A、?重置成本法

B、?影子工程投资法

C、?比较法

D、?价差法

正确答案：?B?

参考解析：本题考察房地产估价的方法选择。根据题意，若此商品房的质量缺陷不是由于渗雨导致的，而是工程质量的原因造成的可修复缺陷，则此房屋不可采用影子工程投资法进行评估。因为影子工程投资法是根据房屋的建造成本来评估房屋价值的，而此房屋的建造成本已经不具有参考价值，因为其质量缺陷是由于工程质量问题造成的。因此，本题的正确答案为B。

3、单选题甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的XX酒楼的市场价值进行评估。该酒楼位于XX市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为5320万元，其中老字号品牌带来的收入占8%;年主营业务成本和税金为2260万元，管理费用为130万元，财务费用为250万元，市场推广及销售费用为210万元。根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为10%。该酒楼房地产的年净收益为()万元。

A、?1512.40

B、?1554.96

C、?1938.00

D、?1980.56

正确答案：?B?

参考解析：首先，我们需要计算出该酒楼的年主营业务利润。根据题目提供的信息，我们可以得到：年主营业务利润=年总经营收入×(1-老字号品牌带来的收入占比)-年主营业务成本和税金=5320×(1-0.08)-2260=4384万元接下来，我们需要计算出该酒楼的年净利润。根据题目提供的信息，该市餐饮业的平均年利润率为10%，因此该酒楼的年净利润为：年净利润=年主营业务利润×平均年利润率-管理费用-财务费用-市场推广及销售费用=4384×0.1-130-250-210=1554.96万元因此，该酒楼房地产的年净收益为1554.96万元，选B。

4、不定项选择题

某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值发生减损，其主要原因是()。

A、?道路扩宽后，交通发生变化

B、?绿地率发生变化

C、?公共配套设施发生变化

D、?土地形状发生变化

正确答案：?B?

参考解析：本题考查的是房地产估价师对于房地产价值变动的判断。根据题目描述，绿地被占用是由于扩展城市道路，因此道路扩宽后交通发生变化是可以预见的，不是主要原因。公共配套设施和土地形状也没有直接关系。而绿地率发生变化则直接影响到了小区的环境和居住体验，因此是导致房地产整体价值减损的主要原因。因此，选项B