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写字楼项目分析

一、客户分析

（一）项目客户定位

写字楼客户群体呈现出显著的多元化特征。从企业规模视角来看，主要包括独栋写字楼客户、整层或多层写字楼客户，以及单个或多个单元写字楼客户。按企业性质区分，涵盖国有企业、私营企业和外资企业。就写字楼权属而言，可分为购买和租赁两种模式。依据资金用途，又可划分为自用型、机构投资型以及个人投资型。

商业类型可分为配套商业与非配套商业。配套商业常见业态有邮政快递服务点、票务代订处、小型超市、职工食堂、洗衣店、彩扩店、花店和小型健身房等，其主要服务对象为写字楼内部人员，但也需兼顾对外经营的可能性。非配套商业通常包含银行营业厅、电信营业厅、餐厅、咖啡厅、茶楼、精品店、商场和中型超市等，这类商业需直接面向外部开门营业，设置独立的店面。

深入剖析服务对象的构成情况，在此基础上，细致探究每一类使用者的行为模式与使用需求，是极为必要的。

（二）客户需求

1、独栋写字楼使用者需求

(1)建筑布局：地上建筑需与其他区域完全独立分隔，地下应设置专属的职工食堂。

(2)车库管理：地下车库需具备独立管理的条件。

(3)设备系统：设备系统可根据项目规模及客户定位，决定是否独立设置。若选择独立设置，一般将制冷机房与水泵房分开，其他设备统一规划，且各部分可单独进行计量。

(4)大堂要求：规模较大（建筑面积超过1万平方米）的国有企业客户，十分注重大堂的展示功能。大堂通常为二至三层挑空设计，净高约8-12米，面积在400-1500平方米之间。

(5)电梯配置：顶级独栋写字楼需配备VIP专用电梯，可单独设置，也可与消防电梯合用。

(6)办公室设置：总裁办公室使用面积一般为120-200平方米，副总裁办公室使用面积为100-120平方米，均应配备独立卫生间，且优先设置在大厦顶层，层高应大于5米。

2、整层或几层使用者需求

(1)机房需求：需增设计算机机房，由于机房荷载较大，楼板荷载需满足400kg/m2。机房需保持恒温恒湿环境，要求增设空调室外机，或提供可单独计量收费的冷水，并配备独立电源系统、独立配电室、UPS及电池室。

(2)数据安全：部分客户为确保数据信息的可靠性与安全性，要求占用独立的光纤竖井。

(3)卫星设施：除公共天线外，屋顶需预留多个位置用于放置卫星接收器，并充分考虑卫星接收器的荷载及布线问题。

二、写字楼分类

办公楼一般分为甲级写字楼和乙级写字楼，其中甲级写字楼又可进一步细分为顶级甲级写字楼和标准甲级写字楼。顶级甲级写字楼遵循国际写字楼标准，标准甲级写字楼则依据本地市场现行标准划分。写字楼的分类通常基于当地市场的相对品质，本分类标准仅供参考。总体而言，分类主要依据以下几个方面的标准：区位条件、总体配置水平、建筑规模、配套设施内容及规模、装修标准、设备硬件配置、软件服务水平等。

1、顶级甲级写字楼

(1)规模：总建筑面积大于5万m2，办公总建筑面积大于4万m2。

(2)公共配套：配备高档餐厅、员工食堂、咖啡酒吧、小型商店、康乐设施（如健身房、美容美发店）、展厅、多功能厅、会议室、商务中心、银行、邮局等。

(3)车位配置：每万平方米配备65-85个停车位。

(4)电梯服务：每个客梯位服务的办公建筑面积小于200m2，电梯平均等候时间不超过30秒。

(5)空间净高：办公空间净高2.7-3.0米。

(6)卫生间配置：男厕每30人设置一个大便器，女厕每20人设置一个大便器。

(7)装修标准：采用高档的内外装修材料，公共区域使用高端材料，配备进口名牌卫生洁具。

(8)空调系统：采用集中空调系统，如全空气变风量系统、四管制风机盘管系统，末端可自动调节温湿度。

(9)新风量：新风量为40-50立方米/人?小时（欧洲标准为50立方米/人?小时）。

(10)供电系统：采用双回路供电系统，并配备应急供电系统。

(11)供电量：当前供电量为50V?A/m2，建议大于60V?A/m2。

(12)插座设置：插座数量（每个插座按300V?A计算）建议每100m2设置20个以上。

(13)照明标准：办公区域水平照度不低于500lx。

(14)自动控制系统：具备品牌化、完善的5A系统，涵盖空调、新风、给排水、制冷、制热、配电、照明、消防、背景音乐、紧急报警、有线电视、手机信号直放、闭路监控、车库管理、巡更、同声传译、门禁系统、一卡通等。

(15)信息点密度：每5-10m2办公区域内应设置双孔及以上的五类等级信息插座（目前一般每8-10m2设置一对信息点）。

(16)主干线缆：光纤10000兆入户，1000兆或100兆到用户端口，部分项目可扩容至2.5G。

(17)OA网络：具备100