物业管理实务(1-2章).pptxVIP

物业管理实务PART1

第一章物业管理企业PART2

第一节概述一、特征1、独立的企业法人2、属服务性企业3、具有一定的公共管理职能维护公共秩序、负责公共地方、业主的共同事务

二、分类（一）按投资主体的经济成分划分1、国有企业2、集体所有制企业3、民营企业4、外资企业外商独资、中外合资、中外合作5、其他企业

01有限责任公司02股份有限公司03股份合作型公司（二）按股东出资形式划分

010204独立运作的物管企业物管集团公司房地产建设单位的附属子公司或部门三、物管企业的常见模式

第二节物业管理企业的设立设立依据《公司法》、《物业管理企业资质管理办法》

二、物管企业的工商注册登记企业名称的预先审核公司地址注册资本按公司法：注册资本最低10万元按物管资质方法：注册资本最低50万元股东人数和法定代表人公司人员公司章程

物业管理企业分类及管理单位国务院建设部负责颁发一级资质证书及管理省、自治区建设主管部门负责二级证书及管理直辖市房地产主管部门负责二、三级证书及管理设区的市级房管部门负责三级证书及管理三、物管企业的资质审批及管理

（二）物管资质条件一级资质二级资质三级资质注册资本500万元以上300万元以上50万元以上物管专业人员和技术人员至少30人，其中中级职称不少于20人，工程、财务负责人有中级职称至少20人，中级职称不少于10人，工程、财务负责人有中级职称至少10人，中级职称不少于5人，工程、财务负责人中级职称物管资质证书有有有物业类型及面积多层200万100万一、二级要管两类物业以面积计百分比之和大于100%高层100万50万别墅15万8万办公楼、厂房50万20万

新物管企业为三级，一年的暂定期物管企业取得营业执照30日内，向房管部门申请资质应准备如下资料：1营业执照2企业章程3验资证明4物管专业人员的资格证和劳动合同管理和技术人员的职称证明和劳动合同5

第三节物管企业的组织形式

与机构设置PART3

总经理01管理处02清洁03绿化04保安05维修06适合：管理一到两个项目、小公司，业务单一07（一）直线制

（二）直线职能制总经理市场部管理部管理处一管理处二工程部人事部财务部办公室管理处三………以直线制为基础，按专业分工设置相应职能部门，职能部与管理处平级，对管理处业务指导，一般不能直接下达命令和工作指示。适合：最常用的物管企业运作模式

（三）事业部制

是一种现代分权组织形式。总公司分公司二分公司一管理部人事部财务部绿化公司经营公司清洁公司工程公司管理处一管理处二管理处三….

适合：有不同专业公司，项目多且分散，甚至拓展到外地市场，规模大，经营业务多。优点：多样化服务满足业主的要求；公司负责人专心致于公司发展战略，不限于琐杂事务；权力分散下放，有利调动员工积极性；有利于专业化水平的提高。

容易各自为政，互相扯皮，利益难协调；各单位分公司相对独立，职能机构重叠；权力易失控。缺点：

（四）矩阵制在传统的直线职能制纵向系统的基础上，按照业务内容，任务或项目分而建立横向领导，纵横交叉，构成矩阵的形式，其特点是管理处的员工既受职能部门的领导，又受项目组的领导。

经理管理处三人事部主要优点：1、职能部门作用得以充分发挥；专业水平更易提高。主要缺点：横向、纵向双重领导容易出现管理混乱。管理部管理处一工程部管理处二

二、物管企业的机构设置PART4

0102物管企业设立程序物管企业的资质条件及管理本章重点：

第二章物业管理招标投标第一节物业管理招投标

招标主体物业建设单位业主大会物业产权人（政府机关或物业产权部门）

二、物业管理招标类型按物业类型划分住宅、非住宅（写字楼、商场、医院、学校、办公楼）

按项目服务内容的实施划分1物业管理整体清洁单项服务项目绿化保安消防设施工程空调电梯2

（三）按招标主体划分按项目服务方式划分全权管理、顾问管理、合作管理

邀请招标有限竞争招标或选择性招标。公开招标通过公共媒介发布招标公告。三、物业管理招标方式

四、物业管理招标条件根据《物业管理条例》，住宅及同一物业区域内非住宅的建设单位应当招投标，若投标人少于3个或住宅面积较小的，经县、区级房管部门批准，可协议选聘。

五、物业管理招标内容（一）早期介入和前期管理阶段（二）日常物业管理招标内容1、房屋及配套设施（治安、消防）管理2、公共秩序管理3、环境绿化管理4、清洁卫生管理5、会议服务6、餐厅、饭堂等饮食服务7、会所管理8、场地租赁经营9、……

六、物业管理招标程序成立招标领导小组编制招标文件招标文件包括以下内容：招标人及招标项目简介物业管理服务内容及要求对投标人及投标书的要求评标标准和评标方法招标活动方案开标时间、地点物业服务合