审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用下.pdf

审理商品房买卖合同纠纷案件解释的理解与适用下

从我国合同法和?消法?的规定看对商品房能否直接适用?消法?第四十九条的规定没有明确

的规定?消法?第四十九条和合同法第一百一十三条规定的适用条件仅仅限于提供的商品和效劳

有欺诈行为而商品房是否属于其适用范围没有明确规定学术界和实务界也认识不一。考虑到我

国的实际情况笔者认为商品房买卖合同目前不宜直接适用?消法?第四十九条的规定。但对商品

房买卖行为中出卖人利用其优势地位为追求经济利益采取欺诈手段与买受人签订合同或签订合

同后又恶意违约的行为应给予制裁。理由如下：第一出卖人的恶意违约和欺诈行为完全摒弃了

老实信誉原那么严重损害了经济的交易平安秩序它同因客观原因导致合同不能履行的情况有本

质区别对此类行为仅仅依靠补偿性的赔偿是无法弥补买受人损失的也不能有效地制裁和遏制出

卖人恶意违约和欺诈的行为。第二从各国对损害赔偿制度的研究和审讯理看也均未对惩罚性赔

偿的原那么予以否认而且惩罚性赔偿以其全面补偿受害人的损失、制裁惩罚和遏制不法行为等

多重功能已逐渐被英美法系和大陆法系的各个立法逐步采纳并由侵权纠纷向合同纠纷的方向延

伸和扩展。部的研究资料说明1985年至1995年的10年间将惩罚性赔偿责任适用于合同纠纷

中的数量是侵权案件的3倍。第三在我国?消法?第四十九条首次在立法上确立了惩罚性赔偿制

度随后在合同法第一百一十三条的合同责任中也明确了惩罚性赔偿制度此外合同法第十四条第

二款对当事人在合同中约定的违约金不是过分高于实际损失的也予以认可这其中就包含了对违

约行为的惩罚性赔偿。同时实务中对?商品房销售理?第二十条面积误差绝对值超出3部分的房

价款实行双倍返还规定的执行效果也很好。由此可见我法对惩罚性赔偿适用于合同责任不是绝

对否认的且具有良好的社会根底。

综上经屡次讨研究认为根据?消法?第四十九条和合同法第一百一十三条所确立的惩罚性赔

偿原那么精对商品房买卖合同中的某些出卖人违约恶意和欺诈的行为可有条件地适用惩罚性赔

偿。为此结合审讯理和商品房买卖合同纠纷的实际情况?解释?第8条、第9条明确规定了5种

适用惩罚性赔偿责任的情形：一是商品房买卖合同订立后出卖人未告知买受人又将该房屋抵押

给第三人;二是商品房买卖合同订立后出卖人又将该房屋出卖给第三人;三是订立合同时出卖人

成心隐瞒没有获得商品房预售容许证明的或者提供虚假商品房预售容许证明;四是在订立合同

时出卖人成心隐瞒所售房屋已经抵押的;五是订立合同时出卖人成心隐瞒所售房屋已经出卖给

第三人或者为拆迁补偿安置房屋的。由此5种情形导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、

解除时买受人除可恳求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外还可以恳求出卖人承担不超

过已付购房款一倍的赔偿责任。由此可见?解释?所规定的惩罚性赔偿责任在适用条件和结果上

都与?消法?第四十九条的规定有所不同。它只是以合同法第一百一十三条和?消法?第四十九条

规定的惩罚性赔偿责任原那么为根据但不是对?消法?第49条规定的直接适用。这样既注意到依

法有效维护买受人的合法权益又考虑到商品房开发经营过程中的实际情况有利于促进房地产的

安康开展也是符合国际立法和我国当前社会开展需要的。

七、房屋的交付使用和风险责任承担

因房屋交付使用引发的诉讼主要涉及到房屋所有权的转移和风险的承担及违约金的计算等

问题。

房屋的交付使用。合同法第一百三十三条和第一百三十五条规定商品房买卖合同的出卖人

负有向买受人交付房屋并转移所有权的义务买卖合同的标的物所有权自交付时起转移法另有规

定或当事人另有约定的除外。据此规定买卖合同的标的物所有权一般自交付时起转移。而根据

城房地产理法第六十条、?城房地产开发经营理?第三十三条规定不动产房屋的所有权那么从所

有权登记手续时起转移这也是不动产物权变动的方式和要件。因此房屋所有权就应从所有权登

记手续时转移。但在审讯理中存在着因当事人在签订商品房

买卖合同时对房屋的交付使用约定不明而导致的大量纠纷。出卖人认为房屋的交付使用就

是买受人直接占有使用房屋也就是俗称的交钥匙;而买受人那么认为房屋的交付使用不仅仅是

交付房屋的占有而且还包括交付房屋所有权证书。根据上述法律、法规对房屋所有权转移的有

关规定笔者认为在法律、法规和当事人没有明确约定房屋的交付使用为交付房屋所有权证书的

出卖人对房屋的转移占有即为合同约定的房屋交付使用。也就是说出卖人只要在合同约定的限

向买受人交付房屋即交钥匙就已履行了合同约定的交付房屋的义务。假设当事人在合同中明确

约定房屋的交付使用不仅是转移