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商品房买卖协议纠纷审判实务研究

内容摘要:伴随中国市场经济体制建立,房地产业发展迅猛,商品房买卖纠纷也日益凸现,成为社会矛盾焦点。最高法院《相关审理商品房买卖协议纠纷案件适使用方法律若干问题解释》实施,成为法院审理案件依据,本文从商品房买卖适用范围、适用处罚性赔偿法律依据、处罚标准、适用具体情形及商品房质量索赔、广告性质认定、房屋面积计算等难点问题进行了探讨,方便愈加好地指导审判实践。

关键词:商品房??双倍赔偿??要约??面积计算

伴随中国市场经济体制建立,房地产业迅猛发展,商品房买卖纠纷也日益凸现,成为社会矛盾焦点。最高人民法院在5月公布了《相关审理商品房买卖协议纠纷案件适使用方法律若干问题解释》（以下简称《解释》）,该《解释》为人民法院正确、立刻处理商品房买卖协议纠纷案件,公平保护当事人正当权益提供了法律支撑和依据。在实践中怎样正确了解和把握这一要求适用,笔者愿就此略谈浅见,以与同仁共同研究。

一、适用范围

这是适用本《解释》首先要明确前提条件。《解释》第1条对商品房买卖协议作出明确解释,即商品房买卖协议是指出卖人将还未建成或者已完工房屋向社会销售并转移房屋全部权于买受人,买受人支付价款协议。《解释》将调整对象明确为因商品房买卖协议发生纠纷案件,即房地产开发企业建造并向社会公开出售房屋买卖行为,出卖人主体只限为房地产开发企业。

基于上述认识,在审判审判实践中不难分析出非房地产开发企业建设单位集资房、房改房;安居工程等国家对购置对象有限制条件经济适用房;村民委员会在集体土地上以旧村改造名义建设房屋;原房管局下属房管所以危房改造等名义开发建设房屋;部分企事业单位在国家划拨土地上违规开发少许商品房,虽均向社会出售,但都不能适用该司法解释。

二、商品房拖延交付

（1）对交付使用了解

出卖人认为房屋交付使用就是买受人直接占有使用房屋,俗称交钥匙,符合协议法第一百三十三条和第一百三十五条要求,买卖协议标物全部权通常自交付时起转移;而买受人则认为,房屋交付使用不仅是交付房屋占有,而且还包含交付房屋全部权证书,这是依据《城市房地产管理法》第六十条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条要求,不动产房屋全部权则从办理全部权登记手续时起转移,这也是不动产物权变动公告方法和要件。所以,房屋全部权就应从办理全部权登记手续时转移。

怎样了解商品房交付呢？笔者认为,在法律、法规和当事人没有尤其约定,以交钥匙为推行交付义务。假如当事人在协议中明确约定房屋交付使用不仅是转移房屋占有,还应办理房屋全部权移转登记,出卖人就应按约定推行义务。所以,《解释》第11条要求,对房屋转移占有,视为房屋交付使用,但当事人另有约定除外。商品房交付使用后,根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条要求,出卖人应该还应该推行在要求时间内帮助买受人办理土地使用权变更和房屋全部权登记手续义务,并提供必需证实文件。

（2）拖延交付之抗辩理由正当性??

房地产开发商抗辩理由首先包含到拖延推行是否要求拖延推行人含有可归责性学理争论。我们认为拖延推行不仅仅是一个从客观角度描述推行状态,更包含一个责任负担。??

拖延交付案件中,法院对房地产开发商拖延交付之抗辩理由是否成立往往也存在较大分歧。关键表现在两个方面:１．以自然现象形式表现抗辩事由,即在施工、验收过程中发生了某种自然现象,如发生了几级以上台风,施工不能准期进行,从而造成了商品房拖延交付。２．以人为原因为表现形式抗辩事由,即在施工、验收过程中发生某种外界人为原因,如正值一年一度高考期间,政府强制限制噪音,从而引发商品房拖延交付。笔者认为,是不能预见、不能避免并不能克服客观情况,如地震、水灾战争等不可抗力造成拖延交付,可适用免责。影响拖延交付自然现象属于惯常气候现象,抗辩理由就不成立,对第２种抗辩理由,应该注意:房地产开发商拖延交付是因行政主体行为造成,假如行政主体行政行为含有社会公益性,那么应该视为不可抗力,不组成拖延交付。若买方拒绝受领造成拖延交付,应该甄别拒绝受领理由正当性。比如,房地产开发商在交付商品房时必需提供相关完工验收合格材料,不然买方有权拒收,房地产开发商仍应负担拖延交付责任。假如延迟交付房屋属于当事人双方在协议中已经约定免责情形,那么应遵照双方意思表示,认定不组成拖延交付。??

??（3）违约责任负担??

??拖延交付商品房属于拖延推行,房地产开发商应负担违约责任。《解释》第十七条要求逾期交付使用房屋,根据逾期交付使用房屋期间相关主管部门公布或者有资格房地