长租公寓可研报告.docxVIP

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附件2

XX集团

固定资产投资可行性研究报告

（长租公寓项目）

编制单位（公章）：

2024年8月12日

一、项目概况

（一）项目区位

项目位于XX区XX街道XXX133号，毗邻地铁3号线XXX地铁站（直线距离约30米），经测试到市区内一环路约需30分钟。公司通过法院裁定取得的抵债资产，共计XXX套房屋，其中公寓XXX套，其余为小区配套附属商铺。

项目位置如下图所示：

项目方圆1km内有永辉超市（规模较大约2000㎡）、万达电影院、药店、屈臣氏、肯德基、加油站、农业银行等生活配套。

（二）项目楼栋分布

小区1至5号楼为住宅，6至7号楼为公寓，A、B、C号楼为独栋商业。

经实地核查，6至7号楼公区已装修，水、电、气均通，并有住户已入住，交付标准为清水。

项目楼栋分布情况如下图：

本次拟运营的房屋位于7号楼5-9楼。

（三）资产现状

该项目中的XX套公寓房源相对集中，单户平均建筑面积为38.87㎡，总建筑面积为7074.53㎡,具体分布情况如下：

序号

栋号

楼层

房间数量

1

6栋

5层

14套

2

6栋

6层

13套

3

6栋

7层

14套

4

6栋

8层

13套

5

6栋

9层

3套

6

6栋

24层

14套

7

6栋

25层

14套

8

6栋

26层

14套

9

6栋

27层

13套

10

7栋

5层

14套

11

7栋

6层

14套

12

7栋

7层

14套

13

7栋

8层

14套

14

7栋

9层

14套

15

合计

182套

（四）运营方案

现项目首期拟将该抵入公寓7栋70套房源经投入资金装修改造后，运营为长租公寓。由自有管理团队按照市场化原则运营。

二、项目实施必要性和可行性分析

实施的可行性：

（一）按照财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）文件附件《营业税改征增值税试点实施办法》“第十条?销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产，但属于下列非经营活动的情形除外：（三）单位或者个体工商户为聘用的员工提供服务。”可知企业为自有员工提供住房租赁服务及配套管理服务属于非经营活动，基本不违背我国现有法律法规，不存在非法经营的风险。

同时经咨询属地税务部门，企业为自有员工提供住房租赁服务，仅需缴纳房产税，收取的租金不缴纳增值税，本项目在合规风险和税务策划上具有优势。

（二）前期通过微信公众号、易拉宝、展板等方式在集团内开展了第一批次的前期推广，推广开展不足30天已完成实名承租意向登记XX人。因此认为本项目市场前景较好，具备较大可行性。

实施的必要性：

（一）经与多家包租公司及房产中介洽谈，若将该公寓整体打包出租，每套收益仅为400—600元/月；若将该项目公寓打造为长租公寓并自行运营，则每套收益预计在800元/月以上，收益可提高50%至100%，可显著实现国有资产保值增值。

三、资产情况及合规性分析

本项目涉及的XX套公寓系公司通过XX省XX市区人民法院XXXX号执行裁定书合法取得的房产。同时，在裁定书中已解除对应土地上的抵押登记及XX市各法院对其土地使用权的查封，已办理不动产权属证书，该资产有效合规。

四、投资方案

本项目拟由X装饰公司进行设计装修，目前已出具设计方案、初步效果图，预算已报经公司审核，首期装修费用预计为XXX万元,合XX万元/套。

将按照拎包入住的交付标准进行装修，配备电热水器、洗衣机、空调等家电，工期预计2-3个月。

项目投资总额不超过280万元，计划在2024年12月项目交付入住前完成全部支付，投资资金来源为华西十二公司自筹或通过华西金控借款。

五、投资收回周期及经济效益测算

（一）运营成本测算

1.现该小区已有开发商指派的前期物业公司入驻，公寓物业费2.2元/㎡/月，走廊、电梯厅等公区部分由前期物业进行打扫，我司不需另行配备保洁，该费用由承租人自行承担。

2.拟配备2名公寓管家及一名兼职水电维修工，以上人员薪酬及办公费用总支出预计XXX元/月，年支出合计XXX元。

3.套内水电拟采用一户一表由租住职工自行缴纳，公区电费总支出预计1000/月（第一期共5层每层每月按200元计算）。年支出合计12000元。

4.日常维护维修X000元/月计算，年支出合计24000元。

5.税金：

按照财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）文件附件《营业税改征增值税试点实施办法》“第十条?销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产，但属于下列非经营活动的情形除外