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第四讲房地产开发建设房地产开发的特性房地产开发的程序房地产开发建设

房地产开发的特性

房地产开发的特性流动性单件性条件差高消耗性涉及面广

开发商自有投资意向开始至项目建设完毕出售或出租并实施全寿命周期的物业管理，大都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。一般来说，这个程序包括四个阶段，即：?房地产投资分析与决策阶段?房地产开发前期工作阶段?房地产开发项目建设阶段?房屋销售与出租阶段当然，房地产开发的阶段划分并不是一成不变的，某些情况下各阶段的工作可能要交替进行。房地产开发的程序房地产开发的程序

房地产开发前期工作阶段房地产开发前期工作阶段是具体落实开发方案，为开发项目建设实施作准备的阶段。主要工作有：申请建设用地规划许可证、购置开发场地、筹集资金、拆迁安置、项目报建。申请建设用地规划许可证、购置开发场地、拆迁安置、项目报建必须按一定的程序进行，而筹集资金则可以与之平行进行。房地产开发需要大量的资金，仅靠开发企业的自由资金是远远不够的，必须通过其他途径筹集资金，如向银行借款、发行股票和债券、预售商品房等等。由于我国各城市的机构设置不大一样，因此，各城市对房地产开发项目前期工作的审批程序也就不尽一样。一般地，申请建设用地规划许可证、购置开发场地、拆迁安置、项目报建可按如下程序进行（如图2所示）：

房地产开发前期工作阶段房地产开发前期工作程序筹集资金获取土地使用权(购置土地)申请建设用地规划许可证项目报建拆迁安置筹集资金

选址定点立项提供规划设计条件编制规划总图审核总图、核定面积核发规划许可证申请建设用地规划许可证房地产投资分析与决策阶段

用地申请审核、协商签订土地使用合同交土地出让金办理产权登记购置土地

审查设计方案编制设计方案初步设计审查初步设计发建筑核位线按红线放线发建设许可证办理投资许可证施工图设计项目报建

拆迁调查制定拆迁安置计划申请拆迁许可证拆迁公告签订拆迁协议拆迁、验收办理产权灭籍拆迁安置

申请规划许可证：到城市规划管理部门申请选址、设计要点，取得建设用地规划许可证。购置土地：到土地管理部门申请购置土地，签订土地使用合同。拆迁安置：到城市拆迁管理部门办理拆迁安置报批手续。项目报建：到城市规划管理部门办理项目报建审批手续，并委托设计院进行设计。申请建设用地规划许可证立项。根据国家政策，房地产开发应纳入固定资产投资计划，因此，开发商须到计划管理部门进行项目立项。立项时要提交房地产开发项目可行性研究报告、立项申请书、资金来源，并说明房地产开发的物业类别。房地产开发程序

选址定点。在计划管理部门申请立项后，再到城市规划管理部门申请选址，并提交申请用地报告、项目的立项批文、企业的资信证明、企业的营业执照、法人代表委托书等文件和证件。城市规划管理部根据城市规划的要求，参照开发商的申请，考虑房地产开发项目的性质、规模，初步选定用地项目的具体位置和界限。提供规划设计条件。城市规划管理部门提供的设计条件是进行开发项目总图规划设计的依据。规划设计条件的主要内容包括：1）该建设用地现状地形图；2）根据开发项目的性质和所出地段条件提出用地范围；3）向各有关部门征询意见后提出的综合性意见；123房地产开发程序

该场地的外部限制条件，包括山、水、地形和四邻的建设情况及空间环境要求等；5）提出城市规划确定的道路红线位置、路幅及其规划要求；6）提出规划设计要点，包括建筑密、容积率、建筑层数、高度、体重、红线退让要求和地下管线走向、绿化要求以及其他控制事项；7）对于综合开发区，还应提出公用服务配套设施和市政基础配套设施的要求；8）有关的特别要求，如人防、抗震、净空限制等。编制规划设计总图。开发商根据规划设计条件，委托规划设计院编制规划设计总图。审核总图、核定面积。城市规划管理部门审核规划设计总图，核定用地面积，确定红线范围，报市政府批准后，发给开发商建设用地规划许可证。房地产开发程序购置土地开发商应向土地管理部门申请购置土地。按我国法律规定，城镇土地归国家所有，因此，开发商购置场地，是指其使用权，而不是所有权。开发商取得土地使用权的途径，是按照政府有关规定，通过土地市场取得的。即通过出让或转让图的土地使用权。此外，若以行政划拨方式取得的土地进行商品房开发，必须向政府申请，补交地价，取得土地使用合同书，即把土地从无偿使用转为有偿使用，从无限年期转为有限年期后，方可开发。土地使用权出让方式有协议出让、招标出让和拍卖出让等三种方式。不同的出让方式，其出让程序也不一样。房地产开发程序

1拆迁安置2开发商取得了开发场地后，要对该场地上现有的建筑物和构筑物进行拆迁，兑现有的住户进行安置。3拆迁安置是一项政策性很强的工作，其依据有国务院颁