不同类型房地产的估价.docVIP

第二章不一样类型房地产估价

■?纲领要求：

本部分考试目标是测试应考人员对居住、商业、商务办公、旅馆、餐饮、工业、特殊用途等各种类型房地产估价特点和影响原因了解、熟悉和掌握程度。

本章考试要求及知识体系：

■?本章重点：第一节（居住房地产估价）、第二节（商业房地产估价）、第三节（商务办公房地产估价）

■?本章难点：不一样类型房地产估价技术路线及难点处理

■?内容详解

按照估价对象用途，将房地产分为十大类：

第一节居住房地产估价

知识点一：居住房地产3特点

1.单宗交易规模较小，但市场交易量十分巨大

2.具备较强相同性、可比性

3.不一样类型住房价格内涵差异显著

住房类型

权属性质

价格内涵

商品房

是完全产权，拥有一定时限国有土地使用权和地上建筑物全部权。

价格既包含建筑物价格也包含土地价格。

房改房、

经济适用住房

只拥有地上建筑物全部权，不拥有或部分拥有土地使用权。土地使用权现有划拨，也有出让。

在考虑包含建筑物价格同时，还应分析是否包含土地价格，假如是划拨性质，还应扣除土地出让金。

廉租住房

只拥有建筑物使用权

只面对最低收入人群众，交付租金居住。

集资房

单位出地，职员拿钱建房，供职员居住。

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知识点二：影响居住房地产价格3微观原因（与估价理论第四章p122～134结合起来学习）

影响房地产价格包含宏观原因和微观原因，微观原因包含区域原因、实物原因、权益原因。

（一）影响居住房地产价格区位4情况

1.位置

（1）方位：位置首先表现在某宗居住房地产在城市较大区域中位置以及在较小区域中详细位置。

（2）与相关场所距离：表现为某宗居住房地产距离市中心、交通干线、购物中心、学校、医疗等主要场所距离，越近位置越好；

（3）朝向：对住宅而言，朝向是很主要位置原因。朝向除了考虑采光、通风等原因外，还有一个主要原因是景观。当住宅四面景观基本一致时，通常东南朝向住宅会优于其余朝向，价格最高，而西北朝向最差，价格最低。但当住宅四面景观差异非常大时，景观对住宅影响就非常大，如当住宅北向面正确是漂亮海景、江景、山景、公园等，北向住宅价格往往比同层其余朝向高；

（4）楼层：不一样楼层住宅之间价格差异取决于总楼层数、有没有电梯。通常而言，没有电梯传统多层住宅中间楼层最优，顶层较差。有电梯中高层住宅，楼层越高，景观及空气质量越好，价格越高。

2.交通条件

交通条件对于不一样类型房地产含义不一样，对于居住房地产而言，交通条件主要指城市公共交通通达程度，如估价对象附近是否通行公共汽车、电车、地铁，轻轨。

3．外部配套设施（包含生活服务设施和教育配套设施）

生活服务设施：生活是否方便取决于居住周围是否具备比较完善生活服务设施，因而对住宅价格产生较大影响。住宅周围生活服务设施主要包含商店、超市、菜市场、银行、邮局等。

教育配套设施：教育配套设施是影响居住房地产价格主要原因之一，教育配套设施对住宅价格影响首先表现在住宅周围是否有中、小学和幼稚园、托儿所，而另首先表现在住宅附近是否有名校，住宅周围有名校，其价格会因名校效应而显著高于其余区域住宅。所以在考查估价对象教育配套设施时，是否有名校应该是实地查勘主要内容之一。

4．周围环境和景观

（二）影响居住房地产价格实物4情况

1.建筑结构、类型和等级。

建筑结构不一样直接影响建筑工程造价。住宅结构可分为：1）钢结构；2）钢筋混凝土结构；3）砖混结构；4）砖木结构。价值高低依次为：钢结构钢筋混凝土结构砖混结构砖木结构。

???每一层层高不一样建筑工程造价不一样，高层住宅建造成本会高于多层住宅。

2.设施与设备

供水、排水、供电、供气完善程度，小区智能化程度，是否有电梯、中央空调、宽带、集中供热等。

3.建筑质量

建筑质量、保温或隔热设施、防水防渗漏方法等是否符合标准及质量等级。

4.装饰装修

对于新建住宅而言，住宅是否有装修、装修程度怎样对其价格会产生较大影响。通常情况下，可依照住宅装修情况将住宅分为毛坏房、粗装修房、普通装修房、精装修房、豪华装修房。对二手房而言，住宅是否装修、装修程度怎样对其价格影响程度远没有一手房大，因为存在装修折旧问题。

（三）影响居住房地产价格权益情况

知识点三：居住房地产估价惯用方法

居住房地产估价能够选择市场法、成本法、收益法、假设开发法（在建住宅）、基准地价修正法等。

1.市场法

因为居住房地产市场交易频繁、交易量巨大，很轻易取得交易实例，所以，市场法是居住房地产估价最惯用、也是首选估价方法。

2.成本法

在居住房地产抵押价值评定时，出于安全、保守考虑，会选择成本法进行估价，另外，居住房地产征收估价和在建工程估价往往也选取成本法进行估价。

3.收益法

采取收益法对居住房地产估价相对较