文案-佳捷源置业武汉马池中路项目整体定位报告.pptVIP

佳捷源置业武汉马池中路工程

整体定位报告;;;;;

;东方马城;生活配套;道路交通;综合评述;地铁是一种载客量大、快速准点、舒适平安、环保的轨道交通，为市民出行提供快速、稳定的交通工具。;地铁对于沿线物业的影响主要是来自交通的高效率和变输能力，以及人群的集中能力;?在研究交通系统与资产价值的关系时，使用最为广泛、最为成熟的方法是HedonicPriceModel，即?特征价格模型?，该模型旨在建立商品隐含特征与其价值之间的函数关系。

?地铁对沿线住宅房地产增值的最大影响范围在市区一般为500m至1km，在郊区为2km至3km，依据城市的不同和区域不同，影响和辐射范围略有不同。如果楼盘离地铁车站太近，那么地铁所产生的噪音会使局部地段房价有所下降。

?随着距离地铁交通站点半径的增加，工程价值呈递减趋势；如忽略地铁站而以地铁线为基准，物业价值会随着到地铁线距离的增加呈梯度递减趋势;上海莘庄片区在地铁开通后房地产价格变动趋势明显，地铁带动了房价飞跃开展;地铁的运营改善了周边的生活配套;

;本案的价值坐标由金银湖板块转变为地铁2号线楼盘，马池路组团将与鲁巷组团首尾照应，形成武汉市全新的商业格局和住宅价值体系。;马池路将是地铁2号线建设最受益的板块，交通附加值的提升能有效提升房地产开发效益。;本案的价值坐标应立于全新的地段价值认知之上，传统的中低端产品无法承载本案的潜在价值和市场时机点。定位的向上突破是必然选择。;地铁2号线高增值板块，高尚生态住区;;武汉工

业学院;配套图示;地块勘察;地块编号;各地块资源条件相似，相对而言C地块东侧条件最优，可以充分利用容积率。;工程地块临街面较长，有打造成为商业的营造;优势与劣势并存，本案具备打造以商业为主导，大规模、复合型、开放式品质楼盘的潜质。;;1、GDP一季度11.9%

2、CPI3月2.2%，加速上扬

3、房价增幅3月11.7%。

4、1季度2.6万亿总额，流向房地产行业约27%。其中开发贷3200亿，个贷5200亿。

5、2021年，商品房总销金额4.3万亿。;自曝其短,剑指土地财政，土地抵押贷款，按揭贷款等核心问题;宽财政、紧货币、增供给。;;;;???价上涨趋势被冻结，140以上的三次置业产品将陷入困境。90—140再改产品受重创，90以下产品利好

;*;*;伴随短暂的量跌价升阶段，市场将迎来多月的量价齐跌阶段寻求底部，在此期间，房价将迎来20%以上的跌幅;可预计供给的增加与即将萎缩的成交量将打破现有供求格局;当前存销比较为正常,但仍高于07年整体水平,后期压力较大;长期评估;以价格信号为指引的供求规律倍扭曲，房地产本身的周期被频繁调控而剧烈波动，加剧市场非理性状态。;从2021年起，武汉进入25岁以上适婚人数将快速增长，直至2021年，武汉的年均适婚人数均高于09年之前。;拆迁导致房地产市场容量的变化，带来了大量的被动性需求。据官方部门调查，拆迁户中80%转化为现实购置，按此比例计算，2021年1-11月，有16326户的购房需求进入市场。;武汉市主城区土地交易面积情况;2021年各月住宅新增供给情况;*;;;;供给量逐年提升,大量的推盘使得区域内市场竟争相当剧烈。;金银湖区域是汉口主城区的价格洼地，在目前汉口房价高企的格局下，客户向近郊区域扩散是趋势也是必然。;金银湖区域目前以中大型工程为主，如恒大城、银湖翡翠、耀江丽景湾、翠堤春晓等，体量均在30万方以上。

目前区域内根本被划分为4个小片区

高尔夫片区

中环片区

环湖路片区

马池路片区;;在售楼盘名称;项目名称;;;;距金银潭地铁站，美联奥林匹克花园明显占优，但本案是马池片区内距地铁站最近的工程。;板块分区;水印桃园;恋湖家园;心斋桥;户型分析;产品属性;;武汉三镇商圈分布形成一城多核格局，其中汉口区域商业气氛最为成熟，但主要集中于城市中心区，商业副中心开展较为缓慢。;金银湖区域未来的商业中心规划在金桥至银桥段，本案不具备打造大区域商业中心的条件。;常青商圈;主要针对武汉工业学院的学生客群，以低端的副食、餐馆业态为主。;工程属于三江集团内部职工住房，商业局部已全部完工,目前暂无租售规划。;工程80%商业为内街铺,主要以效劳本社区为主,总计约1800平米,但无中大型商业规划。;全临街商铺，以满足日常生活配套为主。;睿升中学;商业属性;;属性梳理;地铁2号线高增值板块，高尚生态住区

成熟商业运营

面向汉口中心城区主流购房客群

大规模、复合型、开放式

成熟住区;;;;武广

商圈;核心客户群;基本特征;;;容积率≤4.0意味着什么？常规而言，只有高层公寓一种做法。

;工程容积率的思考，如何用足容积率;位置：地处杭州城西，西溪板块居住中心，文一西路与蒋村西路交界处。毗邻浙大紫金港