消费降级时代下零售商业地产的突围与重构.docx

主要关注因素

近年来与零售商业地产相关性较强的餐饮业、服装类、化妆品和金银珠宝类商品消费情况表现较为低迷，加之线上消费对实体店铺消费的分流，零售商业地产的运营面临多重挑战；但宏观经济现筑底企稳态势，同时消费政策刺激力度持续加大，有助于重新提振消费市场，有利于零售商业运营市场的稳定，而零售业创新提升工程的实施亦将有利于消费市场长期稳定发展，并推动零售商业地产行业的资源向优质企业集中。

2024年前三季度，我国宏观经济增速表现为稳中趋缓，一至三季度GDP累计同比增速分别为5.3%、

5.0%和4.8%，其中消费对经济增长的贡献率显著回落，是经济增长边际放缓的主因，前三季度社会消费品零售总额累计同比增速分别为4.7%、3.7%和3.3%。消费增长趋缓的主要原因在于居民收入增速降低、消费信心不足。9月底以来，中央出台了一系列针对消费、资本市场、房地产及地方政府债务等核心领域的增量措施，取得了较为明显的效果，第四季度GDP当季增速由第三季度的4.6%回升至5.4%，推动全年累计同比增速由前三季度的4.8%回升至5.0%，其中社会消费品零售总额累计同比增速由前三季度的3.3%回升至3.5%。

从与零售商业地产相关性较强的细分消费品类的消费情况来看，2024年以来餐饮业零售总额和服装类商品零售总额累计增速均由上年末的高位快速回落，其中餐饮业零售总额增速自2024年初以来持续处于下行通道，服装类商品零售总额增速仅0.1%；同时，在消费降级趋势下，化妆品和金银珠宝类商品零售总额由正转负，2024年全年增速分别为-1.1%和-3.1%，餐饮业、服装类、化妆品和金银珠宝类商品消费情况较为低迷，对零售商业地产的运营带来一定挑战。此外，线上消费渠道持续分流线下实体店铺消费，2024年1~12月网上商品和服务零售额累计同比增加7.20%，占社会消费品零售总额的比重处于近年来的次高位。根据中国物流与采购联合会公布的数据，2024年电商物流指数月度均值为113.7点，较2023年增长3.6点，线上消费渠道活跃度依然较高。在线上消费渠道成本及便捷优势的加持下，预计线上消费仍将持续对实体店铺的市场份额构成挑战。

图3：细分消费品类零售总额累计同比增速变动情况 图4：网上商品和服务零售额及其占社会消费品零售总额

的比重情况

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持有型物业租赁行业特别评论，2025年3月

图1：消费者信心指数及收入、消费意愿指数变动情况图2：城镇居民人均可支配收入和消费支出变动情况125.00120.00

图1：消费者信心指数及收入、消费意愿指数变动情况

图2：城镇居民人均可支配收入和消费支出变动情况

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消费者指数:信心指数月 消费者信心指数:收入月

消费者信心指数:消费意愿月

60000 10

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城镇居民人均可支配收入:累计值季元城镇居民人均消费支出:累计值季元

城镇居民人均可支配收入:实际累计同比季%

城镇居民人均消费支出:实际累计同比季%

资料来源：国家统计局,中诚信国际整理

资料来源：国家统计局,中诚信国际整理

政策方面，2024年7月，国家发展改革委、财政部印发《关于加力支持大规模设备更新和消费品以旧换新的若干措施》的通知，统筹安排3,000亿元左右超长期特别国债资金，加力支持大规模设备更新和消费品

以旧换新。2025年1月，国家发展改革委、财政部进一步印发《关于2025年加力扩围实施大规模设备更新

和消费品以旧换新政策的通知》，在上年7月政策基础上扩大实施范围、加大补贴力度。政府以“真金白银”

补贴的支持措施在2024年对家电消费的刺激已获得明显成效，预计本次加力扩围举措将进一步刺激家电及

数码产品的消费。2024年12月召开的中央经济工作会议确定2025年的九大重点任务中的第一件就是“大力提振消费、提高投资效益，全方位扩大国内需求”，提振消费是今年经济工作的重中之重，预计将有更多利好政策措施出台，消费市场的提振亦有利于零售商业地产运营市场的长期稳定。此外，2024年12月16日，

商务部等7部门联合印发了《零售业创新提升工程实施方案》（以下简称“方案”），明确了五大主要任务，

即推动场景化改造、品质化供给、数字化赋能、多元化创新、供应链提升，并通过加大金融支持、优化经营环境、搭建交流平台和夯实发展基础四大措施保障，以实现零售业高质量发展。方案有望通过推动零售商业存量设施升级改造、优化商品和服务购买