[江苏]现代轻奢高层+洋房住宅建筑中标方案.pptxVIP

南通三建海门江海路东侧项目NANTONGSANJIANHAIMENPROJECTPANNINGDESIGN

鸟瞰图

洋房单体效果图

高层单体效果图

洋房单体效果二

高层单体效果二

售楼处效果图

海门—金三角上小浦东、江风海韵北上海—

PRO项目背景—宏观区位海门坐落于黄海之滨，长江和沿海两大开放带的交汇点上，东临黄海，南依长江，与黄金海岸T字型的结合点；与国际大都市上海隔江相望，西靠港口城市南通，北倚广袤的江海平原，素有“江海门户”之称。海门站336国道site文化广场市中医院汽车客运站紧邻上海都市圈，是苏北地区与浦东经济的桥头堡，将进一步带动城市发展，促进城市新格局。项目用地位于海门市政府、汽车客运站北侧，西侧紧邻距离北侧海门站2公里，距离市政府4.7公里。江海路海门市政府

PRO项目背景—上位规划海门市整体形成“一中心五片区”的区划布局。“一中心”即中心城区，包括海门街道、滨江街道、三厂街道。“五片区”即：西北部片区，即三星镇；东南部片区，即临江镇、海永乡；东北部片区，即包场镇；中部片区，即常乐镇、悦来镇、余东镇；北部片区，即四甲镇、正余镇。site城市发展由中心向北侧发展，项目位置位于整体老城区以北，主要以江海路与南侧主城区连接。

PRO项目背景—基地周边海门站2.0km1.0km城北初级中学新海托老院site城兴市场用地位于城市中心区最北侧，周边大部分为待开发空地商业等配套资源稀少，配套不齐全，景观资源匮乏。市区方向

PRO项目背景—基地周边基地西侧——江海路基地南侧现状中海路基地西侧现状民房基地内部现状汇通路江海路红海路基地东侧现状民房地块周边仅西侧江海路为现有道路，其余均为规划待建道路何景观资源，周边基本为空地，对项目基本无日照影响无任

PRO项目背景—区位总结扩大地块优势：转化劣势为突破：?紧邻上海都市圈，随着崇海大桥的修建，带动周边城市投资客群，城市发展的红利将进一步释放。?位于城市南部老城边缘，周边居住氛围尚未成熟?教育、医疗及商业等配套不完全?地块交通可达性良好特色营销：充分抓住机遇：?打造不一样的楼盘?提升产品的溢价值?周边无成熟楼盘，便于打造区块形象楼盘，提升区块影响力?周边无可用景观资源，需自身营造空间和景观SWOT小结：总体而言，项目周边居住氛围不成熟，教育医疗、商业等配套不完全，有信心抓成机遇，打造城北片区品质楼盘。

PRO项目背景—南通三建用心营造美好未来新生活归属感、新居所认同感

打造南通三建海门居住典藏标杆

成就城北新区品质楼盘领航者

PLA规划推演—设计条件中海路·项目设计条件·总用地面积：62816㎡，约94亩容积率：1.8（住宅建筑面积比例不超过98%）建筑密度：≤25%江海北路汇通路200m绿地率：≥35%建筑限高：大于三层且不大于80米（沿江海路一侧建筑高差控制在60米以内）300m建筑密度：≤25%建筑面宽：沿中海路、红海路一侧住宅建筑面宽不宜超过60m，如设计高度在50m以上住宅建筑，其累计长度不得超过地块总长度的50%红海路

PLA规划推演—土地价值分析中海路中海路1.小区主要出入口位置，昭示性高，人流量大2.北侧紧邻城市道路，南侧有一定景观资源江海北路江海北路汇通路汇3.西侧紧邻城市快速路，且不得开车行口，不具备商业条件2.可与右侧商业地块形成一定商业氛围，但城1.土地正中，具有良好景观资源市道路太窄通路3.紧邻城市道路，城市噪音干扰大1.小区主要出入口位置，昭示性高，人流量大红海路红海路居住价值高：1＞2＞3商业价值高：1＞2＞3

PLA规划推演—政府意向空间序列、轴线感；天际线变化；空间灵动、活泼

PLA规划推演—强排测算中海路中海路27F18F18F18F27F27F3.6w2.7w江海北路江海北路剩余容量7.4w剩余容量8.3w容积率约1.4容积率约1.6可做洋房+别墅可做全洋房

1.8容积率？轴线仪式感？空间灵动？成熟开发商会如何应对？？？

PLA规划推演—案例分析容积率：1.8容积率：2.0容积率：2.1高层+洋房高层+洋房30F高层+洋房+别墅高层容量占比：50%洋房容量占比：50%高层容量占比：60%洋房容量占比：40%高层容量占比：50%洋房容量占比：40%别墅容量占比：10%

PLA规划推演—规划生成O18F+11F优点：洋房最大化洋房总量76000不足：面宽受限前场空间较小北侧空间不对称相对兵营，无集中绿化空间

PLA规划推演—规划生成18F+11F优点：洋房相对较大洋房总量69000局部有集中花园，空间对称，仪式感强不足：面宽受限前场空间较小横向空间变化不足与拿地的肌理感出入较大

PLA规划推演—规划生成18F+11F优点：洋房相对较大