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规范房屋租赁合同

规范房屋租赁合同1

律师提示：房屋租赁合同的期限和形式的规范

案例：租房期限双方存争议，租房者利益受损

先生和钱先生是朋友，先生有一套公寓。钱先生的公司

在郊区注册但想在城区办公，于是与先生协商口头达成协议，

由钱先生租先生的这套公寓使用，租期两年，但没有签订什么

书面的协议。

可是半年过后，双方因为一些其它的事关系恶化、矛盾越来

越大。先生提出解除双方的租赁合同。可是钱先生不愿意，一

方面是钱先生因为矛盾和先生斗气，另一方面先生用公寓办

公搬家涉及电话号码的变更、公司宣传资料的地址调整等很多事

情，很不方便。于是先生提出要么按约定的两年期限履行，要

么钱先生要赔偿先生因搬家产生的损失才可以解除。

后来，先生到法院起诉，要求钱先生搬出公寓。钱先生主

张双方已达成协议租期为两年，现在未到租期，要求继续履行，

驳回先生的诉讼请求。

法院经审理认为：

双方事实上已形成租赁关系，但就租赁期限双方存在争议，

钱先生主是是两年，但未提供合同等书面证据，先生也不认可。

而且按照《合同法》的规定“租赁期限六个月以上的，应当采用

书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”

法院据此认定双方的租赁为不定期租赁，任何一方均有权随

时提出解除租赁合同，先生已通知钱先生解除租赁合同，并给

了钱先生一个多月的时间准备搬家，已经尽了法定的义务。据此

法院判决解除双方的租赁合同，钱先生限期搬出所租公寓。

律师提示：房屋租赁合同的形式和期限有什么特殊规定？

1、房屋租赁合同应该采取书面方式。

“口头协议”由于发生争议时其内容的不可证明性，对双方

都存在不确定风险。就房屋租赁合同而言，关于形式和期限在《合

同法》第二百一十五条中有规定，“租赁期限六个月以上的，应

当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”

2、定期租赁和不定期租赁有什么区别？

定期租赁和不定期租赁的区别就在于合同期限是否明确方面

不同，定期租赁在签订合同时有一个明确的期限约定，而不定期

租赁则没有这个明确的期限。

这一点不同，在实践中对双方的权利影响很大，定期租赁的，

在约定期限到来前，无法定或约定理由一方提出解除合同的，属

于违约行为，另一方可以拒绝或要求其承担违约责任。而不定期

租赁任何一方均可以随时提出解除合同，只要

给对方合理的准备时间即可。

《合同法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约

定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，

视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同

应当在合理期限之前通知承租人。”

房屋租赁合同和其它合同不同，突然解除对双方都可能产生

不利影响，对出租人而言，要尽快找新的承租人，否则就面临房

屋空置的损失。对承租人而言要找新的承租地点，这倒在其次，

很多人租房是为了经营，好不容易招揽了固定的客源，一旦搬

家这个损失往往无法计算，实践为房东看房客经营红火想收回房

屋自营或加价出租的事情很多，房客往往就是吃了“不定期租赁”

的亏。就算不是经营是自住，随着房价和租金的上涨，在同样的

区域，过几个月或一年后，原来的租金水平就未必能租到原来的

房了。

而这些风险，在双方形成租赁合同时往往并不为双方所注意，

很多人在面临对方突然提出解约时，往往是不理解“凭什么呀？

我房租一直交，住得好好的，你说解除就解除？”可从法律上讲，

不定期租赁，确实是说解除就解除，只要给合理的期限就可以。

所以，一旦产生的争议和风险，后悔也就晚了。

针对这种风险，律师认为，房屋租赁合同双方不但应该采取

书面方式，而且应该有明确的期限约定，以避免一方突然提出解

约，给对方造成不必要的损失。

3、租赁期限最长不