保利商业地产分析.docx

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保利进军商业地产形势分析

摘要：本文首先介绍了商业地产与住宅开发的本质区别，然后对保利进军商业地产的优劣势进行了详细的分析，包括从企业背景，融资模式，组织架构各方面，最后结合我国房地产的发展和国家的政策，对房地产企业进军商业地产提供了几点参考意见。

关键词：保利，商业地产，优劣势，建议

ThesituationanalysisofthedevelopmentofPOLY’scommercialproperty

Abstract:Thispaperfirstintroducedtheessentialdifferencebetweencommercialpropertyandresidentialdevelopment,thencarryonthedetailedanalysisabouttheadvantagesanddisadvantagesofthesituationofPOLYenteringthecommercialproperty,includingfromenterprisebackground,financingmode,organizationstructureandsoforth,finallyaccordingtoourcountrysrealestatedevelopmentandthestatepolicies,wegivesomeadviceaboutthissituation.

KeyWords:POLY,commercialproperty,advantagesanddisadvantages,advice

保利进军商业地产形势分析

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1引言

商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。[1]无论从国家的政策导向的角度，还是从房地产企业多元化发展的角度，商业地产的开发已经成为未来房企发展扩张的必走之路。

2商业地产与住宅开发的本质区别

2.1理论基础不同

住宅的本质是商品，定位的依据是供需理论。商业地产的本质是有长期收益权的金融工具，商业定位的依据是投资和金融理论。商业地产定价的直接依据是租金及其预期上升空间，商业定位的出发点必须是开业后整体经营成功。[2]

2.2业务要求不同

2.2.1商业地产项目的选址过程更严谨

商业地产对地段的要求更高。住宅选址好坏差别表现为利润的高低，一般可采取降价促销；城市综合体选址不好却关系着生和死的问题，如果选址不对，周围没有商业氛围，购物人流达不到最低限门槛，销售额很难支撑成本，就会导致整个商业项目无法存活下去。因此，商业地产选址原则比住宅更强调地段的商业价值。

2.2.2商业地产客户研究更复杂

商业地产的调研比住宅复杂，其服务的客户规模远大于住宅业主，需要研究投资者需求（包括个人投资者和机构投资者）；商业的最终使用者是商家，故需要研究各业态商家，商家经营的好坏决定持有型商业的收益；不同业态商家的组合可以有效分享人流，增大收益。

2.2.3商业地产更注重以客户需求为导向。

商业地产设计原则和方法与住宅有很大的差别，商业设计和建筑设计有很大的分歧，建筑设计需要建筑美观，商业设计重点是可达和可视。与住宅的户型设计不同，商业地产很难做标准化产品，商业地产中

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商家要求各异，进深、结构要求以及强电、弱电、空调、给排水要求不一样，如果一个项目没做好先租后建、技术对接，后期将面临大量的拆改工作和加固工作，改造成本可能要高于建安成本，甚至会产生烂尾楼。[3]所以商业地产要充分了解商家需求再动工，否则欲速则不达。

2.2.4商业地产升值取决于运营

住宅地产其升值空间更多的是与城市的发展、与市场环境有关，消费者购买住宅后即使不装修入住，也存在升值的可能和空间。而商业地产建成后如果不去运营它或者运营失败，其价值就等于零，再好的商业定位也需要后期运营才能真正落到实处。因此，运营贯穿于商业地产始终。

2.3盈利模式不同

对开发商而言，住宅市场是一次性收益，而商业地产是长期收益，商业地产的增值效应有三种，一是房地产本身物业的增值，二是商业流通经营的增值，三是商业运营和房地产开发的品牌增值。[3]

3保利进军房地产的劣势所在

3.1融资能力

与住宅边建边卖、资金在开发中滚动不同，商业地产如果自己持有，计划总投资的资金基本上就是实实在