项目建议书编制作业指引.doc

YC-WI-TZ001项目建议书编制作业指引版式：A

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管理体系文件

文件编号

版本号

生效日期

项目建议书编制作业指引

修改状态

修订情况

生效日期

=1\*ROMANI

=2\*ROMANII

=3\*ROMANIII

=4\*ROMANIV

起草

职务

日期

审核

职务

日期

审核

职务

日期

签发

职务

日期

项目建议书编制作业指引

指引概况

目的

对项目进行初步市场研究和经济测算，提出获取方案设想并对项目全程风险提出预警。

范围

本程序适用于投资发展部对项目的初评。

定义

项目建议书：项目初筛阶段的成果报告，偏重对项目的市场研究和经济测算。

参与部门

投资发展部，财务管理中心、法务、董办

关键点

地块/项目初步测算准确；获取方案具有可操作性

附件

《项目建议书标准表格》；《审批意见单》

支持文件

无

相关记录

无

?

流程图：无

职责：参见《投资决策流程》

工作程序：

工作人员对待获取项目进行实地考察，了解如下关键情况：

位置（位置描述，与标志点的距离）

四至（照片）

现状（照片，拆迁情况，有无重要污染源等）

资源（外部自然、人文资源）

工作人员与土地方/合作方经办人沟通，了解如下关键情况：

一待获取地块规划指标

占地、容积率、建面

用途

特殊规划要求

项目进展（手续节点：占补平衡、征地、规划意见书、土地证、在建项目的开工证、规划许可证）

获取方式

一级开发

合作取地

股权转让

项目转让

品牌输出、代管

合作方/土地方背景

项目获取价格

付款方式

工作人员进行区域市场调研，结合宏观经济形式，对待获取项目的市场前景进行初步分析：

投资环境（侧重市场宏观运行状况、政策环境）

区域规划

区域定位（重点发展住宅、生态涵养、产业方向……）

发展规划（重大市政工程、外部交通路网）

土地市场

近年土地出让量、出让价格、建设指标、已开发量、储备量

商品房市场

近年商品房供求关系、销售价格走势、板块划分、客源分析、产品形态、发展潜力

典型项目分析

产品形态、客源分析、开发销售进度、价格分析、案例启示

SWOT分析

进行初步市场定位：

市场定位

产品定位

产品形态

建筑风格

面积配比

客源定位

预期售价

结合市场与产品定位，进行项目的静态成本估算与动态经营指标测算，推算IRR、NPV等关键经济经营指标：

面积指标

成本明细（初稿）

开发进度（草案）

销售周期（草案）

经营现金流量表

投资收益指标

针对待获取项目的具体情况会同法务、董办等部门就项目获取的方案进行沟通，提出可行的获取方案建议和风险提示。

结合经营指标及获取方案可行性，提出对该项目的初步评判。

5、附件：

5.1附件1：

5.2附件2《审批意见单》

6、支持文件：无

7、相关记录：无

附件2：

项目审批意见单

致□主管副总裁□决策委员会□董事会

就XXXX项目，现由我部门第次提交

□《项目建议书》□《可行性研究报告》

请相关领导审批，并于月日前提出审批意见，谢谢。

投资发展部：（签名）年月日

附件：□《项目建议书》□《可行性研究报告》□历次《项目审批意见单》

相关领导审批意见：

（签名）年月日

修改意见：

1、

2

3、

请于日内完成修改并重新提交