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特色小镇开发与运营规划

特色小镇开发与运营规划

特色小镇的核心是通过特定的政策扶持，吸引市场的投资，

促进产业融合与延伸，由此促进人口聚集、产业聚集、消费聚集，

延伸出产业的延伸环，形成居住功能，结合社区配套网络，构建

新型城镇化发展模式。在这个复杂系统中，不仅要导入产业，还

要导入事业和导入一系列的IP。在各类特色小镇的开发过程中，

最核心的内容涉及要打造产业业态以及多业态的服务关系，最后

落在商业地产、居住地产、大城市的二居地产，养老和度假的旅

游地产，由此构成房产开发、业态开发、产业开发的整个结构链，

它是一个复杂的开发系统。本章主要讨论特色小镇的开发模式、

运营和投融资三个方面的内容。

第一节特色小镇的开发模式规划

—特色小镇投资开发主体选择

特色小镇的参与主体构成包括政府、企业（市场）和社会（公

众）三个层面。其中企业是投资开发主体，政府引导、服务，负

责小镇的定位、规划、基础设施和审批服务，在市场运作的基础

上，引进民营企业建设特色小镇；公众作为具体参与者与监督者

参与特色小镇的开发建设全过程。

根据国家三部委出台的特色小镇培育指导意见，特色小镇的

开发运营应秉承“政府主导、企业主体、社会参与”的原则，由

政府与投资企业，共同组建特色小镇运营管理组织机构，一般以

投资开发公司的形式运作，作为一级投资开发主体。政府的引导

作用主要在于制度的建设、顶层设计和执法治理，进行产业培育

创造制度环境，建设基础设施提供公共服务，从而加强社会治理；

市场的运用作用起着决定性作用，即通过市场来配置优化资源；

企业在特色小镇建设中起着主体的作用，企业在寻找市场机会，

进行资源整合中发挥自身的优势；社会则起着参与监督的作用。

国内目前有很多开发企业作为特色小镇的开发主体投入特

色小镇的开发建设，虽然有很多项目是挂着特色小镇之名，走房

地产圈地开发之实，但不可否认的是这些开发企业在一些特色小

镇开发过程中作为资本方和小镇运营方所起的重要作用，如中青

旅的文旅小镇开发、华夏幸福的健康产业小镇开发、绿地集团的

文旅小镇开发、碧桂园的科技小镇开发等。

特色小镇的全部开发过程会涉及多企业共同合作开发建设，

如西盟仮部落特色小镇，参与投资的企业有云南公投高速公路经

营有限公司、云南农垦普洱云象橡胶有限公司、云南司岗里房地

产开发集团有限责任公司、西盟龙潭旅游投资开发有限公司、云

南鑫盟投资开发有限公司与大连东软控股有限公司等。各投资开

发主体主要投资项目如表12-1所不O

二特色小镇开发流程

特色小镇的开发过程，根据系统工程方法可以分为四个阶段，

包括规划设计、资金统筹、开发建设和运营管理。

规划设计：该阶段依据城市规划编制的相关法律法规的规定，

由政府委托专业机构来完成。

资金统筹：该阶段政府应该聘请有投融资经验的专业咨询机

构制订投融资规划，明确资金需求、投资主体，选择融资方式，

分析资金平衡条件等，为落实特色小镇的规划设计奠定物质基础。

开发建设：该阶段主要是通过具体的建设开发主体来实现，

由特色小镇的行政管理机构如管委会等指导和监督，是特色小镇

的具体建设阶段。

运营管理：该阶段由政府与特色小镇的开发主体企业共同构

建的特色小镇运营机构来承担，是特色小镇最后成效实现的阶段。

三特色小镇开发的利益协调

（一）政府的区域发展逻辑

对于政府而言，特色小镇的开发建设是推进地方经济社会供

给侧结构性改革的重要平台、实现新型城镇化的重要抓手、促进

城乡统筹的重要手段，也是推动经济和产业转型升级的主要动力。

通过特色小镇的开发建设，促进当地产业发展升级、推动城镇化

发展进程、带动新农村建设，摆脱传统城镇发展中依靠土地开发

及基础设施建设拉动的增长模式，搭建一个创新创业的空间，实

现自我造血功能，从根本上改善民生。

因此，政府作为特色小镇的引导者、监管者，应该在政策

制定、土地优惠、居民易地搬迁安置、项目开发建设等方面，

积极协调和配合企业，统筹工作开展，以保证特色小镇的顺利

开发建设，满足政府在产业化、城镇化等方面的发展诉求。

涉及小镇内部的公共设施（教育：小学、幼儿园，医疗卫

生：医院和卫生站的建设等）、民生项目等