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“渤海明珠”推广建议第一部分：市场调研部分

调研目的：了解秦皇岛目前房地产市场现状。

调研对象：重点走访在售项目销售现场，向相关政府部门、通过政府对外公布消息的媒介了解相关数据。

调研内容：主要收集体现目前房地产市场现状的相关数据调研方法：观察法、咨询法、计划抽样、分层抽样。

调研时间：2007.12.7 2007.12.12

调研人员：安厦房地产经纪有限责任公司市场部。（分别由赵总、贾总带队）

（数据统计时间节点点：2007年1—11月；数据来源：房产局、统计局、建设局等）

在维持一周的市场调研中，对市民、售楼人员的走访、通过亲临部分在售项目现场观察、走访，及其从相关政府部门了解：从今年一月份开始算起，截至11月份，秦皇岛目前房地产状况如下：

一、总体市场现状

目前在售项目住宅价格在4000~5100期间；商铺价格在10000~15000之间。

1-9月份，全市商品房销售面积150.2万平方米，同比增长12.5%，其中住宅销售面积145.2万平方米，同比增长18.2%。城市区房屋销售价格同比上涨6.0%，土地交易价格同比上涨9.9%，房屋租赁价格同比上涨1.1%，物业管理价格与上年同期持平。房地产热度有所减退，同比涨幅稳中趋降。

二、多层住宅涨幅持续攀升

多层住宅凭借其公摊面积相对较少和舒适的人居环境等优势，倍受人们的青睐，上涨势头尤其明显。

2006年全市多层住宅销售价格同比上涨10.4%，涨幅比上年同期高3个百分点；2007年1-9月份，全市多层住宅销售价格同比上涨13.6%，涨幅比上年同期高出4.7个百分点。相对于全市新建商品住宅价格同比上涨7.2%的涨幅，多层的涨幅高出6.4个百分点。从这来看，尽管高层住宅开发数量不断增多，但受市

民的关注度还是比较低。

三、非住宅价格波动性上涨

1-9月份，全市非住宅价格同比上涨4.3%，呈现出波动性上涨的态势。其中，

商业娱乐用房同比上涨4.5%，涨幅比上年同期高1.0个百分点。前4个月同比涨幅平均为1.75%，5月份，进入旅游旺季，商业娱乐用房价格开始大幅度攀升，同比涨幅平均在7%左右。

四、二手住宅销售价格上涨幅度小

从市有关部门了解，前三季度全市二手住宅交易量161.4万平方米，同比下降9.9%，销售价格同比上涨5.4%，价格上涨幅度小。第三季度，出现部分房地产投资者低价抛售物业情况。

五、市场对比

国家统计局、国家发改委公布的调查数据显示，1-10月份全市的房屋销售价格总指数为105.8%，比全国70个大中城市的平均涨幅低1.2个百分点。同期全市的房屋销售价格同比上涨5.8%，比石家庄市、唐山市分别低了1.3个百分点和0.2个百分点。

全市的房屋销售价格指数，今年1月份排在全国第18位，10月份下降为

第57位。其中，新建商品住宅价格指数从第7位降为第56位；二手住宅销售价

格指数从第24位降为第62位。

六、供给结构变化

从相关政府部门了解到，前三季度，全市房屋施工面积达648.8万平方米，比上年同期增长了27.9%，其中住宅535.4万平方米，同比增长22.9%；房屋竣工面积61.1万平方米，同比增长22.3%，其中住宅53.3万平方米，同比增长20.1%。

此外，从市房改局了解到：全市未来5年将建设210-290万平方米的经济适用住房。主要以经济适用住房与商品住房开发联动运作执行。目前第一个联动运作项目已经开始启动，该项目将提供60套建筑面积60平方米左右的经济适用住

房。

可以看出：当前全市房地产市场不仅房源供应充足，而且经济适用住房和廉租住房将进一步向中低收入群体倾斜，这将直接影响房价上涨空间。

综上所述，从发展速度和规模上看，全市房地产进入到平稳运行阶段，预计我房屋销售价格涨幅将略有下降；结合国家宏观调控政策分析，未来投机性需求会受到打击，投资性需求受到压抑，而以实际购房能力为支撑的自住性需求已成为市场的主要支撑力量。

七、秦皇岛目前在售典型楼盘情况

1、中央胜境

项目位于市人民广场对面，总占地面积190亩，总建筑面积为44万㎡。项目投资商为河北金茂实业集团，发展商由秦皇岛金龙房地产开发有限公司和秦皇岛金道房地产开发有限公司联合开发。小区由层高有23层和10层的11栋高层、小高层带有双电梯板楼，2栋商用楼和办公楼，1栋酒店式服务公寓组成。配合周边完善的生活配套，项目内部园林水系布局错落有致，对项目品质的提升有很好帮助。户型可选择性多，有37平米到74平米的1居、72平米到116平米的2

居、129平米