房地产行业跟踪报告：新龙头的高质量发展新机遇(202303).pdfVIP

新龙头的高质量发展新机遇

房地产行业跟踪报告｜2023.3.3

核心观点

市场已经越过低点，复苏中行业竞争格局的剧变更加明显。融资、拿地、货值

和销售全面分化，少数企业获得高质量发展机遇。腰部公司的市占率整体有所

下降，尾部公司的市场份额略有提升。国企已经占据了开发行业竞争的绝对优

势。

▍市场已经越过低点，复苏预计可以持续。房地产市场在过去两个月沿着从二手

到一手，从高线到低线的路径复苏。政策累积效应贡献明显，我们预计复苏将持

续下去。

▍信用锻造了新龙头，融资拿地货值和销售持续分化。行业信用大扩张时代结束，

未来融资渠道尽管可能恢复，但信用边界不可能重现2020年局面。腰部公司信

用债持续少量净偿还，要获得长期低成本的融资性现金流入显然较之过去更加困

难。长期稳定资金来源的缺失，使得一批房地产开发企业不能从容拿地。在风平

浪静的土地市场，少数信用良好的房企乘风破浪。房企之间拿地销售比的差异，

主要不来自于战略判断，而来自于融资渠道通畅度。

▍市占率提升的新龙头发展质量也显著提升。2021年四季度以来的拿地窗口，是

企业补充核心城市土储的机会，故而销售市占趋升的公司，潜在盈利能力也更高。

行业整体的竞争环境也确实在改善，土地市场出让封顶价格会兼顾企业合理盈利

能力。盲目追求规模的行为减少，企业之间不必要的合作也相应减少，销售的权

益比在增加，合作所带来的潜在风险也在下降。当然，新龙头既包括大公司中坚

持等量甚至超量拿地的企业，也包括腰部公司中脱颖而出的公司。

▍尾部公司市占率预计将有所提升。所谓尾部公司，是指远离资本市场和信用融

资市场，项目型、区域型小企业。这些企业的市占率得以提升，是因为信用边界

变化之后，开发企业本土化优势体现出来。

▍风险提示：房地产行业销售持续性有赖于政策稳定性，部分区域复苏仍不稳固；

一些企业货值质量的下降，可能带来销售下滑压力。

▍2023年头部公司新画像。我们预计，行业前10的门槛，将从2022年的约2000

亿元，变为2023年的约1700亿元，前十五的门槛，则从1300亿元下降到1100

亿元左右；前15的大公司中，国企和国资背景的混合所有制企业，其销售贡献

将从2.6万亿元上升到3.0万亿元，占比则将从68.3%上升到78.6%；前100

名公司的市占率可能下降到50%以下（按照这种全口径算法其实是高估的），

为2017年以来的最低值，且2024年可能继续下降。我们看好积极拿地的行业

新龙头企业，推荐华发股份，越秀地产，万科企业，华润置地，滨江集团等公司，

也看好最具销售弹性的服务商贝壳。

重点公司盈利预测、估值及投资评级

股价EPS（元）PE

公司名称评级（交易

21A22E23E24E21A22E23E24E

币种）

开发板块

万科A买入16.731.942.102.262.548.68.07.46.6

越秀地产买入12.221.341.411.652.027.97.56.45.2

华发股份买入11.641.511.211.552.107.79.67.55.6

滨江集团买入10.330.971.171.401.6910.68.97.46.1

请务必阅读正文之后第17页起的免责条款和声明

龙湖集团买入24.753.543.794.254.806.05.65.04.4

绿城中国买入11.102.282.803.093.594.23.43.12.7

服务板块