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建设工程工程价款优先受偿权
问题讲解
建设工程工程价款优先受偿权问题再解(一)权利性质与行使方
式
优先受偿权在建筑行业是一个大家耳熟能详的名词,它是承包人维护权益的“盾
牌”,催讨工程款的“法宝”,有时候甚至是承包人的“救命稻草”。但是,对于优先受偿
权的具体应用,却少有深入的研究,实践中也遇到许多困惑,限制了优先受偿权效用的
发挥,为此,有必要对优先受偿权的相关问题进行一次详细的梳理,将连续刊载,希望
能对具体工作有所帮助。
一、优先受偿权简介
优先受偿权直接来源于《合同法》第286条的规定。该条规定“承包人未按照约
定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。承包人逾期不支付的,
除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,
也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款
优先受偿。”
由于《合同法》的规定过于笼统,缺乏可操作性,最高人民法院于2006年6月
出台了《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(“批复”属于司法解释的一种),
其中明确:建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权;工程价款优先受偿
权不得对抗已经交付全部或大部分购房款的消费者;有优先受偿权的工程价款为实际支
出费用,不包括发包人违约所造成的损失;优先受偿权的行使期限为六个月,自建设工
程竣工之日或者合同约定的竣工之日起计算。
因为是对合同法第286条的适用解释(俗称“286条款”),是银行抵押权所难
以跨越的“一道坎”,各级法院都较为严格适用,由于批复较为原则,在具体适用上也
有一些分歧,还需要加深理解。
权利性质。《合同法》与“286条款”均没有直接对工程价款优先受偿权的法律性
质作出直接规定,而是通过明确权利行使期限、效力范围等问题的方式予以间接阐述。
目前,比较通行的观点认为,工程价款优先权法律性质是一种特定优先权,它来自于法
律的直接规定,不是物权、债权理论的衍生,而是基于我国建筑行业的特色而设立的一
种法定优先权。这种法定优先权,在权利受偿时仅次于诉讼费用、规费、税金、员工工
资等,由于建筑工程多数设置了抵押权,抵押权数额较大,如果工程款没有优先权,就
会是一般债权,受偿率将按照算术平均计算而受偿额较低,工程款债权将会打折受偿。
主动行使。工程价款优先权要如期在法院主张,行使优先受偿权。根据合同法第
286条规定,工程价款优先受偿权有两种实现方式:一是承包人可以与发包人协议将
该工程折价,二是承包人的工程款在法院组织拍卖变卖程序后优先分配,最终实现是在
法院执行分配程序中实现。由于承包人与发包人协商折价抵偿的可能性不大,实际操作
中会遇到较大阻力和法律障碍,特别合同双方可能利用法律漏洞恶意串通损害第三人
(如银行),所以,一般情况下,承包人应当首选向法院主张工程价款优先权。
建设工程价款优先受偿权问题再解(二)——特定对抗
工程价款优先受偿权的核心在于“优先”。一般认为,抵押权属于物权,具有优先
效力,因此对抵押权与工程价款优先受偿权的先后顺序问题,一直颇有争议,而“286
条款”的颁布实施为这一争议划上了句号,司法实践中已经认可工程价款应当优先于抵
押权。但以银行为为代表的抵押权权利人、以承包人为代表的工程价款优先受偿权权利
人、以买受人为代表的所有权权利人之间的争议却并未停止。
承包人与买受人之间的对抗。“286条款”中规定,工程价款优先权不能对抗特定
的消费者。这里所指消费者是“消法”中所解释的消费者,应当严格适用。首先,如果
消费者交付了大部分购房款,或者已经入住,法院是不会去执行该房产。其次,如果个
人购买二套以上房产,就不完全是用于消费,有投资意图,应当将其中一套申请纳入拍
卖范围;如果这期间出让给第三人一套,更说明有投资意图,非消费之用,也当主张拍
卖该房产,即使是善意第三人,根据物权追及效力也不应得到支持。第三,如果购买房
产为商铺,则就不是消费行为,是经营所需,工程款优先权足以对抗。第四,如果购买
房产的是企业,就是纯生产经营行为,该部分房产理应归入拍卖之列。当然,第三人通
过以物抵债方式所购房产,与现款所购同等对待。
基于以上情况,第三人取得建设工程所有权,合同有效且备案登记或者取得产权
证,也不能对抗施工企业的工程价款优先受偿权。
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