不动产与空间服务：中金看海外_主题__海外房地产下行期如何调整房贷政策？ 20240913 -中金.docxVIP

证券研究报告

证券研究报告2024.09.10

中金看海外.主题

海外房地产下行期如何调整房贷政策？

张芳妍分析员

SAC执证编号：S0080524070014

SFCCERef：BVE078

fangyanzhang@

孙元祺分析员

SAC执证编号：S0080521050008

SFCCERef：BOW951yuanqisun@cicc

张宇分析员

SAC执证编号：S0080512070004

SFCCERef：AZB713ericzhang@

纵轴：相对值（%）观点聚焦

纵轴：相对值（%）

沪深300

沪深300中金房地产

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908070近期市场对于存量房贷政策调整和房贷利率合理水平讨论较多，我们梳理了美国、中国香港和日本分别在2008年次贷危机、1997年亚洲金融危机和1990年泡沫经济破灭后的房贷调整措施，希望从利率水平调整、发放操作调整、资金来源调整等方面进行复盘。

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602023-092023-122024-032024-062024-09发现

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中金一级行业：不动产与空间服务快速调降按揭利率是房地产下行期的基本措施，利率变动弹性视各经济体情

中金一级行业：不动产与空间服务

况而异。我们观察美国、中国香港和日本三个经济体的情况，发现房地产市场发生重大调整后，无论政策利率是否立即调节，新发放按揭利率都会快速转降（如日本泡沫破灭后按揭利率调整早于贴现利率调整约10个月），我们统计美国/日本/中国香港的按揭利率自调整前最高点开始一年维度内分别下调约130/200/300BP至5.2%/6.9%/7.5%（对应政策利率分别下调约

400/175/25BP），我们认为不同经济体按揭利率下行速率或受到按揭利率绝对水平、基准利率调整节奏、政策应对取态等多方面因素的影响。此外，考虑到不同经济体固定利率贷款占比、杠杆率以及住房供应情况，利率调降的作用效果亦有差别，或需配合再融资、家庭债务化解等手段进行传导。

存量按揭借款人纾困和不良资产风险化解须并行，推动居民和金融机构资产负债表修复。考虑到房地产下行期通常伴随资产价格走低、负资产占比上升和违约止赎增加等一系列反应，我们认为对存量按揭端的支持是必要的，如美国和中国香港通过按揭再融资、帮扶负资产业主、降低税负等方式减轻借款人负担，

缓解因按揭违约带来的房价进一步下行风险；而日本泡沫破裂后相关措施较少，居民利用存款早偿现象较多，居民资产负债表修复和物业价格企稳缺乏支撑。金融机构和企业端债务风险也需加速化解，如美国“问题资产救助计划”1适时出台，以免地产下行风险传导至金融体系而造成更深负面影响。

MBS资产证券化是海外市场平缓房地产下行期间银行风控和流动性需求之间矛盾的一项举措。资产证券化的设计本质是将风险转移给更具风险承受力的市场参与者，有利于提高市场效率。而在地产下行期内，其意义不止于金融产品创新，更是能帮助银行系统释放风险和获取流动性的一个债务化解渠道，如由中国香港特区政府全资持有的香港按揭证券公司1998年/2008年分别收购住宅按揭114/260亿港元,变相向银行体系注入等额的流动资金。我们认为地产下行期内这一机制的成功或涉及几个关键点：政府担保和信用支持、较高的购买承保标准、严格的杠杆率控制和后续风险控制机制。

风险

银行贷款利率下调速度低于预期。

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海外房地产下行期如何调整房贷利率？

房贷利率是政府用于调节房地产市场热度的重要工具

房贷利率影响居民购房总成本和负债率，进而对地区楼市热度产生影响。房贷利率是购房人群从银行获取按揭贷款的资金成本。对于贷款买房的购房者而言，其影响到购房总成本的高低和自身杠杆率的变化，是购房决策中的重要考量因素。考虑到按揭贷款通常是家庭最大的负债、且住房也是家庭较为重要的财富形式，住房市场成为了货币政策传导的重要渠道，房贷利率也成为各国或各城市政府用于调节房地产市场热度的重要工具。

不同国家房贷利率的设定和调整模式有所区别。通常按揭利率设置有固定利率和浮动利率（追踪利率）两种选择，根据世界银行数据，不同国家固定利率按揭贷款占所有按