自学考试《资产评估》第四章复习资料.pdfVIP

第四章房地产评估

第一节房地产评估概述

1、房地产的含义

是指土地、建筑物及其他地上定着物。具有三种形态，即单纯的土地；单

纯的建筑物；土地与建筑物合成一体的房地产(国外称之为不动产)。由以下三者

结合：

(1)实物：是房地产中看得见、摸得着的部分(建筑物的结构、设备、装修、

基础设施完备程度等)，它又可分为有形的实体、该实体的质量以及组合完成的

功能三方面。

(2)权益：是房地产无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益(所

有权、使用权、租凭权、典权、地役权等)。

(3)区位：是指某宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关

系，还包括它与重要场所(市中心、港口、机场、车站、政府机关等)的距离，从

其他地方到达该宗房地产的可及性，从该宗房地产去往其他地方的便捷性，该宗

房地产的周围环境、景观等。

2、房地产的特征

(1)位臵固定性：房地产不可能通过移动位臵调节一个地区的房地产供求。

位臵固定性使得区位环境因素在房地产评估中变得格外重要。

(2)耐用性：建筑物一经建造完成，其寿命是相当长的。房地产使用的长期

性决定了其用途、功用可以随着社会的进步不断地加以改善、调整，以达到最佳

利用的状态。(国家土地使用制度规定，土地使用权是限期的。土地使用权的剩

余使用年限是影响房地产价值的一个重要因素)

(3)影响因素多样性：从社会因素来看，政府的城市规划具体规定了房地产

的用途和使用强度(覆盖率、建筑高度、绿地率等)。另外，政府可以从满足社会

公共利益的角度，对任何房地产实施强制性征用，对某些房地产实施课税等。从

周边环境的角度来看，良好的和恶劣的周边环境对任何房地产的效用和价值特别

是用途造成影响(造成影响的还有政府的房地产政策、住房制度、社会有效需求

等)。

(4)投资大量性：房地产投资数额是可观的，投资房地产需要较大数额的资

金。房地产投资应事先做好可行性研究，要有的放矢、有效地进行投资。另一方

面也说明房地产变现不是一件轻而易举的事情。

(5)保值增值趋势：由于土地资源特别是城市土地面积的有限性，土地供给

一般会滞后于土地需求而出现房地产价格上升的趋势。出现通货膨胀，则房地产

保值性会更加明显。这种趋势并非每一时点房地产价值都会上涨，需结合每宗房

地产的具体情况来理解其保值增值趋势。

3、房地产的评估程序

(1)明确评估基本事项：评估机构在接受房地产评估委托后，在评估委托协

议中除了要明确评估收费、违约责任等事项外，还必须明确评估对象、评估目的、

评估时点和评估的具体工作时间等具体事项。

(2)拟定评估工作方案：根据评估对象和评估目的，以及可能搜集到的数据

资料，初选评估方法和评估的技术路线，并确定评估人员及其分工；按评估的要

求和评估方法调查搜集数据资料；拟定作业步骤和作业时间表；初算评估成本。

(3)实地勘查搜集资料：到评估现场进行实地查勘。弄清房地产的位臵和周

边环境、自然和人文景观、公共设施和基础设施，以及评估对象的物质状况，并

对委托方提供的和事先搜集到的有关资料进行核实和验证，丰富和落实此项评估

所需的数据资料。

(4)选用评估方法评定估算：除了使用其他资产评估常用的市场法、收益法

和成本法外，还可以据情况运用假设开发法、残余估价法、路线价估价法、基准

地价修正法等。(若条件允许，可以选择两种或两种以上的方法进行评估)

(5)确定评估结果，撰写评估说明和报告：用两个或两个以上的评估方法进

行评估，会得到几个初步评估结果。充分分析论证的基础上给出评估的最终结果，

并撰写评估说明和评估报告。

第二节土地使用权评估的特点

1、土地使用权及其实质

土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、

抵押、投资的权利。土地使用权属于无形资产范畴，但它又是无形资产中的对物

产权。其价值高低取决于它的载体，即土地的特性和条件。对土地使用权的评估

应根据土地的地理位臵、用途、周围环境等因素进行。土地资产评估多元化。

2、土地分类和特性

分类：(1)按社会经济用途，分为工业用地、商业用地、交通运输用地、公

用事业用地、文教，科技和卫生用地、行政事业机关用地、生活住宅用地、园林，

风景浏览区，公共休息用地、特殊用地(军事设施用地、监狱，公墓，火葬场用

地)等。

(2)按经济地理位臵，分为市中心区、一般市区