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民法典第三编第十四章租赁合同第703

本条是关于租赁合同的概念的规定。

【条文释义】

本条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收

益，承租人支付租金的合同。从这条规定中就可以看出，租赁合

同有以下特征：

1.租赁合同是转移财产使用权的合同。租赁合同是一方当事

人（出租人）将租赁物有限期地交给另一方当事人（承租人）使

用，承租人按照约定使用该租赁物并获得收益。在租赁的有效期

内，承租人可以对租赁物占有、使用、收益，而不能任意处分租

赁物。当租赁合同期满，承租人要将租赁物返还出租人。因此，

租赁合同只是将租赁物的使用权转让给承租人，而租赁物的所有

权或处分权仍属于出租人。租赁合同的这一特征区别于买卖合同

和赠与合同。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人的

合同。赠与合同是赠与人将自己的财产给予受赠人。这两类合同

都是以转移财产的所有权为基本特征的。

2.承租人取得租赁物的使用权是以支付租金为代价。承租人

使用租赁物是为了满足自己的生产或生活需要的，出租人出租租

赁物是为了使租赁物的价值得以实现，取得一定的收益。承租人

要取得使用权不是无偿的，是要向出租人支付租金的。支付租金

是租赁合同的本质特征。这一特征区别于借用合同，借用合同中

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虽然借用人取得了借用物的使用权，但是借用是无偿的，不须付

出任何代价。同时这一特征也区别于借款合同，虽然两者都是有

偿的，但借款合同支付的是利息。利息不同于租金，租金双方当

事人可以约定，利息在很多情况下是法定的，当事人是不能约定

的，即使是自然人之间的借款利息也有一个上限要求，不能放高

利贷；租金可以不按租期的时间长短来计算，利息往往是根据借

款时间的长短来计算。

3.租赁合同的标的物是有体物、非消耗物。租赁物必须是有

形的财产，这是租赁合同的特征之一。租赁可以是动产，如汽

车、机械设备、计算机等，也可以是不动产，如房屋。但无论是

动产还是不动产，它们都是有形的，都是能以一定的物质形式表

现出来的。无形的财产不能作为租赁的标的物。这是与租赁合同

中承租人占有、使用租赁物的特征紧密联系的。非消耗物是指能

够多次使用而不改变其形态和基本价值的物。一次性使用的物品

或很快就消耗掉的物品不能作为租赁物，如洗涤用品、粮食等，

因为这些物品一经使用，就已丧失其自身的价值，甚至物本身已

经消失了，根本不可能再要求出租人返还。因此，消耗物不能作

为租赁合同的标的物。

4.租赁合同是双务、有偿的合同。在租赁合同中，出租人和

承租人均享有权利和承担义务，出租人须将租赁物交付承租人，

并保证租赁物符合约定的使用状态。承租人负有妥善保管租赁物

并按约定按期向出租人支付租金。任何一方当事人在享有权利的

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同时都是以履行一定义务为代价的。因此，租赁合同是双务有偿

的合同。它区别于赠与合同，赠与合同在通常情况下一般是单务

合同，赠与人向受赠人赠与财物并不以对方承担一定义务为条

件。

5.租赁合同具有临时性。租赁合同是出租人将其财产的使

用、收益权能在一定期限内转让给承租人，因为不是所有权的转

移，因此，承租人不可能对租赁物永久地使用，物的使用价值也

是有一定期限的。各国法律一般都对租赁期限的最长时间有所限

制。我国合同法规定，租赁期限最长不能超过20年。租赁合同根

据租赁的不同可分为动产租赁和不动产租赁，不动产租赁在我国

主要指房屋租赁。根据租赁合同是否约定期限可分为定期租赁和

不定期租赁。定期租赁关系到租金的交付日期、租赁物返还的日

期、合同终止的时间等问题。不定期租赁赋予合同当事人随时解

除合同的权利。

租赁合同是在人们的经济生活和日常生活中经常使用的一种

合同。它可以在自然人、法人之间调剂余缺，充分发挥物的使用

功能，最大限度地使用其价值。通过租赁，承租人与出租人双方

的利益可以同时得到满足，因此，租赁是现实经济生活中较为重

要的一种经济形式。

目前在我国的经济生活中，有些交易行为，如土地使用权的

出让和转让、农村的土地承包经营权、土地使用权的租赁、企业

承包租赁经营等形式，是否用本法关于租赁合同的规定加以调整

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有不同意见。有的人认为，上述几种经营形式从实质上讲是租

赁