2011年--2012年五月份房地产市场分析及未来展望(精) .pdfVIP

2011年--2012年一季度房地产市场分析及未来展望

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【摘要】自1997年房地产改革以来,中国房地产逐步的向成熟走去。而自

2009年到2010年随着房价大幅不正常上涨之后，政府开始利用宏观调控大胆干预

房地产市场，促使房地产发展走向正常的、成熟的发展道路。本文主要对过去的

2011年及2012年1--4月份的房地产市场进行初步探讨及分析，并对未来一段时间

房地产市场发展方向发表自己的见解。

【关键词】2011年2012年房地产市场房价宏观调控

一、引言

自2008年至今，房地产市场此起彼伏。从2008年由于在世界金融危机的严峻

的经济环境背景下，房地产走向了低谷。之后，政府为应对房地产市场疲软，保障

经济稳步增长，在08年出台新规新政，保障房地产的稳步向上发展。在2009年

初，针对房地产市场的各种新规开始出台，以四大国有银行宣布“七折政策”为开

始，各地方政府积开始积极响应国务院文件，释放信贷政策，使得在09年的第二

季度开始，房地产就开始它的回暖之路。由于政府政策的大力支持下，除了对房地

产有着刚性需求的消费者积极购买房产，一大部分的投资热钱开始很快的涌入房地

产市场中，从而导致了投资性需求使得房价不断上升，使得刚性需求难以承受如此

高的房价。在09年末，国务院又颁布了“国四条”。至此，房地产市场开始了其打

压房价之路。在2010年一月伊始，国务院又颁布了国十一条。在之后的几个月

间，又再次颁布国十条，新国五条等等文件以抑制房价的不正常上涨。但是，单从

价格角度来看，房价依然居高不下。到了2011年，房价打压依然在进行着。国务

院的打压政策一贯到底，从年初的国八条到后来升级五条。种种政策依然表示着政

府对房地产调控力度和决心不减。各企业、房产开发商、房产投资者、刚需者都在

无时无刻的观察着楼市的变动。在过去的了的一年多时间里，楼市所经历的，可谓

是跌宕起伏。

二、2011年房地产回顾

（一）新房

①新房价格

根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据显示，

如表1-1所示，可以看出自2011年9月以来百城平均价格连续3个月环比下降，

调控效果正式显现。百城均价同比依然上涨，但是涨幅持续缩小。11月，全国100

个城市住宅平均价格为8832元/平方米，较上月下降0.28%。其中43个城市价格

环比上涨，57个城市环比下跌，与上月相比，本月价格环比下跌的城市个数与上

月基本持平。从一月份的100个城市皆上涨，之后的月份，我们可以看到，随着时

间流逝，跌幅开始展现，更多的城市加入到了跌价的行列当中来，直到年底，过半

城市加入了跌价行列。

表1-12011年1月至11月百城价格指数1

我

们再来看看中国十大城市2价格指数，如

表

1-2。由于十大城市全部为限购城市，受调控政策影响较大。在2011年三月份

就开始出现平均价格环比下跌城市。8月份之后，就有过半城市开始下跌之路。至

11月份，十大城市无一不入列跌价行列。在此看来，宏观调控对于十大城市来说

效果十分显著。至11月份，其平均同比涨幅（1.66%低于全国百城水平(4.06%，其

平均价格还是远高于百城平均水平，房价涨幅下滑幅度大于百城平均水平。

1数据来源：CREIS中指数据、

2

注：十大城市包括北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、重庆、南京、杭

州、成都。

表1-2中国十大城市价格指数3

②新房成交量

如表1-3所示的2011年1-11月20个代表城市成交面积，20个代表城市住宅

总成交量同比下降11.6%。其中，一线城市总成交量同比下降14.9%（最近3个月

降幅均高于二线城市），16个二线城市总成交量同比下降10.5%。11月，20个代

表城市总成交量939万平米，环比下降8.3%，是3月份以来的最高跌幅，

表1-32011年1-11月20个代表城市成交面积4

同比降幅扩大至33.3%。其中，一线城市11月成交量环比小幅增长3.6%，但

是

3数据来源：CREIS中指数据4

数据来源：中国指数研究中心

比降幅仍达34.5%，二线城市环比下降11.6%，同