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我国房地产价格影响因素实证研究(全文)

一、前言

自1998年取消住房分配制度起，我国住房“商品化”，房

地产业开始发展，房价呈现增长趋势。

2003年之后，我国一线城市房价飞速上涨，由此，二三线

城市也开始急速增加，国内房地产业过热，大部分人买不起房，

由此引发了大量的经济问题和社会稳定等问题。在第三届中国房

地产价值高峰论坛会上，企业家、专家们就房地产当下存在的很

多问题展开了讨论，有人提出我国目前保障性住房比重小，高档

房比重偏大，正因为这样一种不平衡的比例趋势，导致我国的房

价水平被整体拉高。根据文献分析，大部分采用定性分析，仅仅

说明了某一因素对于房地产价格的影响，但从定量来看，产生多

大的影响则未说明；或者研究的年限相对滞后，不能很好地解释

近两年的状况，本文搜集了1994年―2013年的房地产价格变量

及本文所提出的四个自变量各20个数据集，运用多种统计分析

方法，通过建立回归模型，分析我国房地产价格的影响因素。

二、房地产价格影响因素研究综述

关于房地产业的研究近几年日益为学术界重视，尤其是房地

产价格影响因素的研究。与国内相比，国外房地产市场发展较早、

较快，尤其是西方发达国家，房地产市场十分成熟，故关于房地

产业的研究，国外已形成较多的专著研究，从国外学者观点来看，

由于其实行市场经济，因此在研究房地产价格时在注重政府控制

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的同时，更加强调市场机制的作用。Abraham等（1992）对美

国30个城市的实证分析表明房地产价格的上涨与就业率、收入、

以及建设成本有直接关系；Kolari（2002）则从CPI和房地产

价格关系角度出发，运用ADL模型实证分析，得出房地产价格

也受一定商品及相关产品服务的影响。Gerlach和Peng（2005）

对香港的房地产价格、GDP以及银行贷款等进行分析，认为银

行的贷款不影响房地产价格；Elbourne（2008）经过实证分析

货币供应量对房地产价格的影响，利用脉冲响应函数得出货币供

给变动对房地产价格变动具有正响应性。

中国房地产业发展较晚，但近两年却是突飞猛进，尤其是我

国房价的持续不断上涨，引起了国内学者的重视，并对房地产价

格的影响因素进行了大量的研究，大量的专著、论文也都集中在

这个问题上。宋勃和高波（2007）认为国外资金长期的涌入是

我国住房价格上涨的一个重要因素；肖万福（2014）在《房地

产调控政策下我国房地产价格影响因素的实证分析》一文中，通

过2003年第一季度到2013年第二季度的相关经济数据，研究

了房地产调控政策对我国终端房地产价格的影响，通过实证分析，

他认为，在房地产价格波动的诸多因素中，来自经济基本面的解

释力相对较小，相比起来政府相继出台的房地产调控政策反而成

为了一个十分重要的影响因素；谢建豪（2007）基于城市人口

数量和结构的分析，研究得出当人口数量增长速度大于城市住房

供给速度时，供需便会严重不平衡，房价上升；郝丹璐（2014）

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通过因子分析等统计学方法得出，影响房地产价格变量大致可分

为两类，一类是反应现有房地产市场状况的变量，另外一类是反

应预期房地产市场状况的变量，第一类中GDP、住宅投资、房

地产开发企业本年土地购置费用、人均可支配收入、房屋竣工价

值等排名靠前；丁凤通过实证研究指出：第一，房地产价格最主

要的影响因素是经济基本面；第二，住房需求是房价上涨的主要

推手；第三，银行信贷的支持是房价上涨的“催化剂”；第四，

高地价的推高房价的“幕后黑手”。

张t敏（2012）指出：房地产价格的主要影响因素包括人

口数量、居民储蓄存款余额、商品房可供销售面积、房地产投资

额、国内信贷规模，其中最明显的是人口数量与居民储蓄存款余

额。余静静（2014）通过房地产价格影响因素重要性的分析，

认为：第一，东部地区经济发达，土地购置费用和房屋生产资料

价格指数成为东部地区房价的重要影响因素；第二，中部地区房

地产投资是