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生活——因苹果而改变

策划项目：鹤岗****小区商品房住宅

策划解释人：王洋

初稿时间：2015.5.20

（初稿未定）

策划案目录

鹤岗地产分析

①鹤岗地产发展趋势分析

②项目包装手法分析

③策划案机会点

④项目问题点

策划提案

⑤提案目的

⑥提案概括

提案活动详情

⑦思路

⑧责任分析

⑨推广宣传

合作方案

⑩合作项目

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鹤岗****房地产项目营销策划方案

一、鹤岗房地产宏观市场分析：

???(一)鹤岗房地产发展分析：

???2015年鹤岗房地产将面临前所未有的危机，与全省许多城市

相比，鹤岗房地产业形势近两年来一直处于下滑阶段，空置房比

例在30%左右，并有持续增高的趋势，这与鹤岗城市主营经济“煤

矿”产业整体下滑于百姓安置房过多，鹤岗外来人口少，年轻人

群流失，百姓对改善性住房消费观念较弱有关。鹤岗一些物业、

绿化、管理、服务配套齐全的小区。如（锦华公馆、时代广场、

财富家园、欧洲花园）等高端小区都将面临很大的市场挑战。虽

然鹤岗整体地产环境下滑，但针对于一些高段位客户人群的改善

性住房需求并没有明显的下降，许多客户都在对鹤岗的一些楼市

处于观望态度吗，寻找最合适的购买机会。

从这个角度上看，鹤岗高端房地产企业市将会从中看到黑暗中的

曙光。

???(二)鹤岗市房地产发展趋势分析

???1.房价将适度下调；

???2.安置房交易过多；

???3.地产价格不规范；

???4.新型高端小区没有增加；

???5.空置积压房会特价优惠抛售；

???6.房屋置换量大大增加；

???

1．从项目包装推广手法分析

???1)策划及项目包装理念有超前意识,但建筑商对精品的筑造

不能匹配社区的概念,因此整体性的效果不明显;

???2)

???部分项目的前期策划水平比较高,但营销阶段专业人士往往

没有介入,或者介入不深，更或者营销销售人员整体素质与服务

态度过低,因此好的策划方案得不到实操的验证,这是造成个别

楼盘销售不力的原因;

???3)项目的全程营销缺管乏系统性,连贯性等,停留在某个阶

段的促销,对品牌的塑造带来很多不利因素,同时也没有达到整

合营销的效果。

4）针对于鹤岗客户的大众消费观念，混淆市场与单位价

格，从而可以进一步的引导消费群体进行购买。

2．从房地产发展的成熟度上分析

???鹤岗市房地产业处于停滞的阶段,开发意识,建筑水平、物业

管理等落后与同省内大多城市地区5-10年,但也有个别楼盘开

发理念比较前卫（如本地产商品苹果新居小区）,造成市场参差

不齐。从鹤岗城市经济发展角度来看,每个行业的发展都有一定

的阶段性,消费者对新事物的了解和接受能力较差。???

3．从价格定位上分析

???鹤岗市楼盘项目的价格基本上逆应市场价格进行定位,这反

映了市场处于下坡状态,因此建造精品成为项目高档物业定位的

关键。

4．从消费群体上分析

???不成熟的市场,消费者的置业观念必然滞后,处于感性阶段,

还没有形成理性置业观念,因此,本项目在推广时应认引导置业

者的消费观念成为主导思想。

(三)策划方案机会点

??市场有空间

??**新居小区具有特色、综合素质商的高档住宅精品小区有较强

的承接力。面对消费档次较高的客户而建的讲求整体规划，理念

设计，功能配套先进的高尚住宅小区。

(四)项目问题点

??项目目标客户层面较窄

???项目立项为高档住宅小区，以90平方面积以上为主力户型，

针对的目标客户群为少数经济消费体（市场分析这少数经济体年

轻人占到整体消费群体的百分之40以上），客户层面较窄。

???方案：针对目标客户