2024年从起飞到巡航：中国跨境电商仓库需求分析与展望-CBRE.docx

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智慧投资

从起飞到巡航:

中国跨境电商仓库需求分析与展望

近两年跨境电商在华南的急速扩张使它成为高标仓市场的现象级需求,但也引发了诸多有关其持续性、可复制性的讨论。本文通过分析跨境电商商业及供应链模式探寻其选址逻辑及未来发展,以飨读者。

世邦魏理仕研究部2024年11月

智慧投资中国跨境电商仓库需求分析与展望

物流模式迭代,催生跨境电商高标仓需求的现象级扩张

近年来,受疫情和通胀对消费习惯的影响,全球零售电商市场持续增长。根据ECDB数据,全球渗透率从2019年的11%提升至2023年的16%.

在此过程中,以出海四小龙(SHEIN、Temu、TikTOK、AliExpress)为代表的中国跨境出口平台依赖完备的国内制造业和供应链体系,并结合大力的营销以及颠覆性的平台体验为海外消费者提供极具性价比的产品,获得了高速增长。根据海关总署数据,2023年跨境电商出口金额达到1.83万亿,占全国出口总额的7.8%,过去四年复合增速达到23%.

2023年以来,跨境电商在国内非保税高标仓市场上(本文此后uc高标仓

均指c非保税高标仓)开启了一轮现象级的扩张OCBRE的持续跟踪数据显示,2023和2024年前三季度,跨境电商的新租面积分别高达310万平方米和225万平方米。这场狂飙突进在很大程度上源于Temu为代表的全托管模式的全面爆发,以及在此基础上衍生出的半托管模式。在此模式下,卖家从此前自境内分散发货转为依托平台的高度集中的物流体系,带来了高标仓需求的激增。

2023年跨境电商出口金额达到

1.83万亿

2024年跨境电商占新租比例达到

45%

图表1:跨境电商运营模式更迭及高标仓需求

商家自运营模式

半托管模式全托管模式

运营和商品定价

商家

商家平台或平台与商家协商

适合商家类型

产品运营能力强,具备一

定海外仓资源和物流履约

能力

有经验卖家,产品运营推

广能力强,积累一定客户

资源

工贸厂商,少SKU,大批

量,产品运营能力和物流

履约能力弱

跨境物流履约

商家负责,自行发货至海外仓(海外仓模式)

平台负责平台负责

国内高标仓需求

低

较高高

国内仓库职能

不适用

仓储、质检、集货、拣货、分拨、包装及发货

代表跨境电商平台

亚马逊

速卖通Temu

数据来源:公开资料整理,世邦魏理仕研究部,2024年11月

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智慧投资中国跨境电商仓库需求分析与展望

跨境电商仓库选址:

产业带、港口资源和物业条件期间,国内主要城市的累计新增供应面积超过3000万平方米,这意味着高标仓存量在三年期间增长近50%。受持续性的供应高峰影响,全国高标仓的平均空置率水平一路攀升至22%,大部分市场的去化和租金显著承压。

与此形成鲜明对比的是,广深都市圈目前的空置率仅为5%,今年租金仍有望保持1-2%的增长,而跨境电商正是其得以一枝独秀的秘诀所在OCBRE的研究数据显示,跨境电商迄今的高标仓租赁面积中超过97%位于广东境内。跨境电商的仓库为何高度集聚在广东?是否可复制至其他区域?其扩张是否可持续?在供应过剩对市场冲击加速放大的当下,这已经成为所有物流开发商和投资者心头所萦绕的问题。

CBRE认为,分析跨境电商的仓库选址偏好和要求对于揭示其中的答案至关重要。无论是SHEIN引以为傲的小单快反,还是Temu主打的极致性价比,供应链效率都是其商业模式得以成功关键之一。尤其在全托管的直邮模式下,境内c物流集货分拣海关申报