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XX旧改项目可行性研究调整报告

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地块内原有河涌镇中心旧民居

地块区位：顺德区陈村镇陈村大道与安宁路交界处占地面积:55.866695万平方米

需拆迁用地面积：24.392280万平方米需拆迁户数：1579户

陈村镇中心百万平米旧改项目

超大用地规模，虽容积率暂不确定，但项目整体规模预计百万平米。百万平米镇区大盘

[项目小结]

规模●城央最大规模社区

区位●陈村中心、广佛核心地段，地块辐射范围广规划●城市未来发展重点区域，发展空间大

环境●片区居住环境成熟、纯粹资源●享受城市成熟配套

交通●纵横交通双向拉动，便利度高

属性界定：镇区/非极致资源型/超大规模项目第二部分.宏观市场前景

——基于城市发展的视角寻找机遇

受09寒潮影响，10年上半年工程进度大幅减缓，产品供给大幅下降，佛山市2010年上半年供应面积为285.43万平方米，同比09年上半年的425万平方米大幅下降32.84%，环比09年下半年的443.97万平方米下降35.7%。

10年上半年市场呈现井喷式成交，市场迎来阳春，各月成交量逐步上升，形成供不应求的局面，成交面积为495.68万平方米，消化率为173%。

宏观市场：10年以来，佛山市场呈现回暖趋势，政策及供求效应开始显现，

市场需求爆发，成交量出现井喷

宏观市场：成交量放大推动价格上涨，目前佛山市场价格水平已超过07年高位

从近年佛山成交走势看来，10年上半年的成交量是自07年以来成交量最大的一年，接近09年全年的成交量，成交面积高达495.68万平方米，同比09年上半年的225.98万平方米上升119%，环比09年下半年的270.42万平方米上升83%。10年上半年的成交均价为5485元/平方米，同比09年上半年的6322元/㎡下降13.2%，环比09年下半年的5389元/平方上升1.8%。

从今年各月的成交状况看来，成交量自3月份以来，呈现井喷式的上涨，成交量同比大幅增长，市场呈现回暖态势，高企的成交量一直站到6月份，势头不减。成交价格亦跟随市场走势而发热，一路上涨，但整体价格依然低于09年上半年的水平。

5月份固定资产投资以及信贷增长依然保持较高的增速，其中固定资产投资增长超过38%，同时市场一直所担忧的信贷增速仍然不减，凸显了管理层为维持经济增长而继续保持资金平稳供应的意图。相比之下，出口下降26%应是预期之内的情况，而虽然CPI、PPI双降，但降幅有所收窄，部分专家认为物价指数可能在未来“转正”。而一直为市场所关注的用电量5月同比下降0.6%，环比上涨0.6%，降幅明显收窄，也成为经济或企稳的一个重要指标。宏观政策初显成效；

中国经济企稳向好，全球看好中国率先复苏，7月9日沪综指盘中创出3123点。

温家宝：继续实施积极财政和宽松货币政策

国务院总理温家宝在7月7日和9日的召开的经济形势座谈会上表示，必须坚定不移地实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，全面贯彻落实应对国际金融危机的一揽子计划，并根据形势变化，丰富和完善政策，及时发现和解决苗头性问题，进一步增强宏观政策的针对性、有效性和可持续性。

*

宏观政策初显成效：

房地产、金融、汽车行业投资已经初见成效.

宏观市场：强力政策的抬升下，我国经济企稳向好，10年下半年经济面有

一定的支撑

为什么回暖？

外部环境转好：经济受灾影响有限/宽松政策不断出台扩大内需——从出口大国转为消费大国

途径1：政府投资，扩大基础建设（短期选择）

——主要目的：以固定资产投资直接拉动经济增长，保底GDP增长率

当前出台的“2010年底约需投资4万亿元”计划。为加快建设进度,会议决定,今年四季度先增加安排中央投资1000亿元,明年灾后重建基金提前安排200亿元,带动地方和社会投资,总规模达到4000亿元。

途径2：加快保障体系等社会制度改革（长期选择）

——主要目的：提高国民整体收入能力与市场完善度，长期拉动GDP增长

内需扩大于拉动居民的收入水平（扩大农村市场等）、以及医疗保险、养老保险、教育制度完全相关。其调整时间比政府投资拉动缓慢，但是保证内需持久扩大的必需之路

5月份固定资产投资以及信贷增长依然保持较高的增速，其中固定资产投资增长超过38%，同时市场一直所担忧的信贷增速仍然不减，凸显了管理层为维持经济增长而继续保持资金平稳供应的意图。相比之下，出口下降26%应是预期之内的情况，而虽然CPI、PPI双降，但降幅有所收窄，部