2013年广东智慧型物流园区的发展现状及2014年发展趋势展望 .pdfVIP

2013年广东智慧型物流园区的发展现状及2014年发

展趋势展望

张远昌

智慧型物流地产的发展有利于政府利用社会资金完成区域规划，

达到推动物流业集约发展的目的。2013年，在电子商务、汽车、零

售等市场的推动下，广东智慧型物流园区的发展呈现出了一些新特

点。

一．广东智慧型物流园区的发展现状

（一）租金持续上涨，电商企业寻求自建仓储设施

2012年3月21日,中国物流与采购联合会发布的物流“国九

条”政策落实情况调查报告显示，目前，部分城市仓库的平均租金已

超1元/天/平方米，仓库租金成为继运输、人力成本之外，压在物流

企业身上的新包袱。报告显示，包括上海、北京等21个城市的仓库

租金都有不同程度的增长，北京的仓库租金一年内增长了20%~30%，

广州的情况也几乎一样。

据预测，2013年我国的B2C网上零售市场规模将达到6500亿元。

从2006年到2009年中国电商企业掀起了一股融资热潮，通过迅速的

扩张和兼并，整个电子商务市场在短短的3年内完成了行业格局的重

新划分和洗牌。如今，已经进入到了“仓储热”的新阶段。如今，谁

能建立起综合运转的仓储中心，谁能保证仓储物流的转运速度，谁就

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能赢得消费者的认可和市场份额，也就能赢得相对的话语权。

目前，梦芭莎、唯品会等广东电商代表企业已经建立了自身的产

业园区，同时仍然有许多新兴的电子商务企业正在寻找仓储。最近几

年，广州、深圳等珠三角城市的仓储租金每年上涨的幅度约为30%；

此外，珠三角仓储的单体面积普遍过小，多为1-3万平方米。因此，

大多数具备实力的电商企业出于自身战略需要，往往倾向于购地自建

仓储设施。

（二）专业仓储成为主要新增需求，高端物流设施仍然稀缺

目前，广东仓储物流的新增需求主要是来自电子商务、家电零售、

汽车以及第三方物流企业，尤其是专业化的高端设施需求较大。

比如，汽车行业的仓库需要9米净高、27米的超长柱距以及1.8

万平方米的大面积可划分单元，以适应客户对库内空间灵活规划性的

要求，园区布局规划上设置宽敞车道和装卸区域、自动卸货平台，并

配以现代化的物流装卸设备，以达到最优化的物流效率；而对于电子

商务的仓储和配送很大一部分是B2C模式的，对仓储物流的要求更加

个性化，货品出入库比B2B要复杂的多，货物品种繁多，多靠人工去

拣选，因此单层层高不宜过高，但是随着电商企业订单数量的几何级

增长，电商企业对物流仓储单体面积要求增大；此外，由于用地日益

稀缺和低价上涨，目前仓储物流出现向空中发展的趋势，立体仓库的

市场需求旺盛。人们逐渐意识到，高品质、大容量的物流基础设施可

以帮助客户进行业务整合、优化库存水平，并能减少人员投入。因此，

无论是汽车物流、电商物流还是第三方物流对现代仓库的要求都日益

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专业化。

中国仓储协会公布的“仓储业发展指数”显示，我国通用仓库总

体处于供不应求的状态。在现有仓库中，只有20%是近年来建造的立

体仓库，80%为不同时期建造的平房库和楼房库。据仲量联行的统计，

目前中国的国际标准仓库(包括一线城市)总存量为1300万平方米，

仅为美国波士顿一个城市的仓储容量。在珠三角，标准化仓库、立体

化仓库等高端设施的需求仍然在增长。

（三）土地成本日趋高企，用地竞争十分激烈

目前，广东的物流用地竞争十分激烈。由于新增建设用地必须符

合土地利用总体规划和年度供地计划安排，在与其它用地类型的竞争

中，仓储用地基本不具优势。相对于住宅和商业用地，由于工业（仓

储）用地所获取的价值远远低于住宅和商业用地，所以在规划新开发

区时，相比工业（仓储）用地，地方政府一般更愿意分配土地作为住

宅及商业规划区。即使在工业和高科技园区，能够带来收入和增加就

业机会的项目也主要是园区的办公楼、工厂和研发设施。另一方面，

开发存储设施能够直接带来的业务流程和就业机会增加极其有限。在

很多情况下，物流设施均被视为配套服务。各级地方政府往往更注重

项目的投资强度，对投资大、产值高、效益好、税收多的生产性行业

将会优先考虑；而仓储项目由于在直接产出和税收贡献等方面对地方

财政的贡献相对较小，并且占地规模大、投