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策略专题研究

地产强心针

——地产新政联合解读

核心观点

重磅房地产政策推出，有利于地产风险改善，看好金融地产板块。

❑系列地产政策梳理？

本次系列地产政策，主要聚焦地产项目当前面临的销售、回款、竣工的痛点。从

不同类型的地产项目来看：（1）未建土地——解决回款痛点。目前尚未开发或已

开工未竣工的存量土地，通过政府收回收购、市场流通转让、企业继续开发等方

式妥善处置盘活，推动房地产企业缓解困难和压降债务，促进土地资源高效利用。

（2）正在出售——解决销售痛点。①刺激购房需求。全面下调按揭贷款首付比底

线要求，取消按揭贷款利率全国下限，降低公积金贷款利率。②政府收购住房。

城市政府坚持“以需定购”，可以组织地方国有企业以合理价格收购一部分存量商

品住房用作保障性住房，同时央行创设3000亿元保障性住房再贷款对此进行支

持。（3）已售在建——解决竣工痛点。监管提出要“打好商品住房项目保交房攻坚

战，防范处置烂尾风险…分类处置在建已售未交付的商品住房项目，推动项目建

设交付”。结合监管表述，我们预计后续将针对货值充足的，使用房地产融资协调

机制解决融资问题；针对货值严重不足的，走司法途径，通过破产、重组等形式

解决，解决过程中，对项目审慎采取财产保全措施，最大程度保障购房者利益。

❑金融地产如何看待？

银行：改善地产相关风险，同时拉动信贷需求，地产布局较多的银行更受益。此

前我们提出银行股投资四阶段，分别是买入生存、分红、估值、成长的确定性，当

前处于第二和第三阶段之间。随着地产政策优化，第三阶段临近，超低估值的银

行有望补涨。当前的银行行情不是下半场，而是一轮长周期的开始。地产支持政

策再次加码，有望缓释市场对银行地产风险担忧，催化银行行情。我们继续看好,

推荐“大+小”哑铃组合：（1）大：选高股息大行，六大国有行、兴业。（2）小：①

高股息中小行，南京、江苏、成都、浙商、渝农；②高成长中小行，宁波、苏农、

常熟；此外低估值的民生、浦发有望迎来补涨。综合来看，当前位置重点推荐：兴

业、交行、南京、浙商、渝农。

地产：地产政策迎来新一轮放松潮，供需两端多政策协同推动行业信心提升及基

本面加速企稳，在一二线核心城市布局且产品力较强的房企及中介龙头有望受益

行业基本面企稳修复，地方城投类房企有望受益收储政策落地。本轮地产政策放

松力度较大，与此前“小步快走”方式不同，更有助于打消购房者的观望情绪：1）

本次房贷利率联合首付比例同时下调对居民购房成本的降低效果或更为显著。2）

存量房收储加速调节市场供需平衡，是房价企稳的开端。3）保交楼继续推进有助

于缓解需求负预期，短期内有望刺激新房需求回升。投资标的方面，我们建议关

注：1）布局一二线城市产品力强的房企：华润置地、中国海外发展、保利发展、

招商蛇口、建发国际集团、滨江集团、绿城中国；2）核心城市城投类房企：城建

发展、中华企业、天健集团、合肥城建等；3）中介龙头：贝壳-W、我爱我家。

保险：地产压力缓释，资产端贡献高弹性，地产投资占比高的险企更为受益。保

险板块当前低估值、低持仓，资产端出现三重因素催化，包括地产风险缓释、长端

利率底部回升，以及权益市场企稳，保险板块的高弹性有望进一步凸显，继续看

好行业后续表现。个股方面，推荐更受益于地产风险改善的中国平安，改革转型

领先的中国太保，以及资产端高弹性的中国人寿。

券商：提振市场情绪，利好经纪、投资业务，相关业务占比较高以及收并购主题

券商更受益。当前券商板块低估值、有催化、有弹性。①低估值：板块当前PB估

值为1.1倍，处于10年1%分位，当前估值已经充分反映了投行等业务较弱的预

期；②有催化：监管多次鼓励并购重组，重要个例的收并购进展有望催化主题性

机会；③有弹性：上证指数突破关键点位往往需要券商股作为抓手，此时板块弹

性较大。综上，在监管支持打造一流投资银行、行业供给侧改革继续深化的背景

下，推荐综合服务能力较强的头部券商中国银河、中信证券、华泰证券，以及区

域精品券商国联证券。

❑风险提示

宏观经济失速；不良大幅暴露；地产政策效果不及预期；地产风险扩大；长端利

率大幅下行；权益市场大幅