写字楼基础知识.docx

写字楼基本概念

一,写字楼功能构成

收益部分：

可以出租收取租金或出售的部分包括办公室,停车场,商业部分,仓库等。其中为客人服务的餐厅,厨房,理发,商店等可以由大楼管理部门自己经营，但大多向特地经营者出租，收取租金。

非收益部分（公摊）：

指大楼内部用房和免费公用房，包括交通,服务,管理,修理和营运5个部分。这部分的总面积小于出租部分，但种类之多,功能之困难，远远超出出租部分。

提示：业主往往较重视收益部分，事实上现代办公楼的管理系统比较困难，须要在大楼内或旁边的附属楼内为他们设置合适的工作地点。

附：出租办公楼的功能构成图

常见的公摊部位

首层大堂,主,次出入口公共门厅,公共走廊,过道；

各层电（楼）梯前室,电梯间,楼梯间,电梯井；

各层空调机房,弱电小室,杂物间；

各层通风井,电管井,管道井,公共走道,公共卫生间,排烟机房；

消防限制中心

套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙（包括山墙）及外墙墙体水平投影面积的一半；

屋顶水箱间,膨胀水箱间和电梯机房,卫星电视接收机房；

全部的物业管理用房和行政管理用房（含地下部分）；

地下部分：间；风机房；冷冻站,筏门井,排水加压泵房,变电所,楼宇限制中心,变配电室,环网柜室；中水站房；消防,生活,废水水池用房,中水站房,进,排风机房等。

运用率：

全部的公摊一般状况下，写字楼的运用率不会超过70％；

留意：并不是运用率越高越好，真正高档写字楼是只租不售的，服务内容全面广泛,硬件设施标准高，因此公摊也较大，运用率只能做到60～65％，个别项目的运用率小于60％。

二,标准层平面

通常包括

办公空间和公共走道,楼梯等

标准层平面包括：

电梯间及前室,卫生间,开水间,空调机房,各种管线竖井。（核心筒）

标准层制约因素：

自然采光的制约：单面采光的办公室进深不大于12米；双面采光的办公室两面的窗间距不大于24米。

防火分区的制约：高层一类建筑，每层每个防火分区最大允许面积1000平方米，设有自动灭设备的防火分区面积可增加一倍。

平安疏散最大步行距离的制约：房间门至最近的外部出口或楼梯间的最大距离；位于两个平安出口之间的房间为40米；位于袋形走道两侧或尽端的房间为20米。

核心筒概念：

核心筒主要担当的功能有：

生活功能（卫生间,开水间等）

流线功能（电梯厅,走廊,楼梯间等）

设备功能（空调机房,管道井等）；

核心筒的设计的重点在于：

向运用者供应便利性,舒适性,功能性以及表示标准层出租面积比的效率性。一般状况下，核心筒大约占标准层面积的20-30%（日本参考值）和18-25%（国内设计参考值）。

各部分的指数指标

走道：

双面布置房间的走道净宽度不小于1.6m

单面布置房间的走道宽度不小于1.3m

开水间

开水间面积不应小于6平方米，配置：开水器,洗茶杯及消毒的水池,吊柜,上下水,过滤茶根的器具,倒烟灰的容器及地漏等

卫生间：

配置：前室,洗手盆,镜子,烘手机,洗手液等

人均面积指标

此面积指标包括配套设施的面积以及办公面积。

平均人员密度指标=平方米/每办公人员

欧美国家为15平方米/每办公人员

日本过去为3-10平方米/每办公人员，目前是12-13平方米/每办公人员

国内：8-12平方米/每办公人员

三,标准层剖面

层高：指的是下层板顶至上层板顶的高度，包括功能所需净高和必要的吊顶内部尺寸；

净高：指的是下层板顶到吊顶的高度，标准层吊顶的有效高度为2.5—2.7米。

确定吊顶内部高度的因素

结构楼板及梁所占的高度；

空调主干管的高度及位置：空调主干管的高度要包括保温层的厚度，而且要考虑主风道与其他风道或排烟管道在吊顶内交叉点如何处理；

消防喷淋管的设置：消防喷淋干管可以穿梁，在梁上预留套管。

电缆桥架高度及位置：写字楼中电缆许多，往往须要设电缆桥架，电缆桥架的位置需避开风道,灯槽等。

照明灯具深化吊顶的高度：写字楼往往采纳成行的内嵌式灯具，通过灯下的隔片散光，使照度趋于匀称。灯具也占有一部分吊顶内高度，而且有可能与风道相重叠。

吊顶的构造高度：包括吊顶龙骨高度，吊顶本身有时还具有基层和表层，而所谓净高是指楼板面到吊顶表层表面的高度。

除上述之外，还应考虑吊顶内部检修和施工误差，通常留5CM的余量。

四,智能化系统（3A,5A,7A）

智能化构成的三大基本要素：

楼宇自动化（BA）,通信自动化（CA）和办公自动化（OA），实质只有3A。智能化程度的强弱凹凸，取决于其三大要素有机结合渗透的程度，也就是系统综合集成的程度。但智能化不应