“野鸭湖旅游小镇”项目(一期)可行性研究报告 .pdfVIP

昆明百货大楼（集团）股份有限公司

“野鸭湖旅游小镇”项目（一期）可行性研究报告

（暨募集资金运用可行性报告）

野鸭湖旅游度假区位于昆明市区东北部的双龙乡，是昆百大集团公司投资的

昆明野鸭湖旅游服务有限公司开发的生态旅游区，是典型的城郊型大众休闲旅游

区，在昆明区域市场内已有一定的知名度。

1项目的背景和意义

2005年云南省政府在推进全省小城镇建设的战略方针指引下，把野鸭湖旅

游度假区列为云南省旅游小镇首批开发项目，“野鸭湖旅游小镇”概念正式形成。

在省、市、区三级政府的领导和大力支持下，公司合理利用现有土地，深化旅游

开发的层次，展开公司的房地产开发业务，将旅游、休闲、房地产等整合成一个

完整的互动系统，推进野鸭湖片区的城镇开发进程，以野鸭湖区域良好的生态环

境为基础，在风情旅游主题构筑的文化平台上，把野鸭湖片区建设成为一个人文、

宜居的旅游小镇，为昆明市和盘龙区建设和谐社会做出应有的贡献。

野鸭湖生态旅游社区是昆明市高端的文化型休闲产品，集旅游、休闲、会议、

分时度假产权别墅等于一体的复合功能社区。它充分体现了春城昆明和野鸭湖区

域的综合优势。社区在满足了海内外中高端消费市场的同时，对大众市场有所兼

顾，市场基础稳固。本项目具有极强的文化生命力，其文化内涵与表象的构建、

发展和延续将获得世界性的关注与支持，具有一定的可行性和可操作性。本社区

作为公司具有长期战略价值的项目，有着良好的运作前景。

2产品市场供求预测

2.1项目周边房地产市场分析：

1

野鸭湖未来的定位和发展将与世博城、东盟使馆区、高天流云、阳光高尔夫、

野生动物园、新机场形成相互呼应的局面，推动区域真正形成“世博园－新机场”

经济带。金殿——世博园片区交通条件成熟，加之拥有悠久的人文历史，森林覆

盖率高，空气清新，成为继滇池之后又一个适宜开发高档物业的区域。

目前区域内随着阳光高尔夫的投入使用；高天流云，世博IN家园等高档物

业的推广，野鸭湖所处区域高档地产逐步升温已炒热，区域板块逐步形成，为野

鸭湖项目的推出提供了良好的区域环境。同时区域内中端的经济型低密度住宅基

本空白，这样为野鸭湖项目提供了一个比较适合的市场切入点。

2.2昆明休闲度假型住宅市场分析

结合昆明市场消费者需求调查成果，昆明市场的未来走势为：市区内无外部

景观类居家型低密度住宅曾经是市场的主力，目前正在逐渐淡出历史舞台；近郊

有一定外部景观的居家型住宅目前处于热潮期，无论需求和供给都较旺盛。未来

的需求和供给将越来越集中在高档独立别墅的层次上。由于全国性政策限制，昆

明高端住宅市场将缓慢发展，但远郊型“低密度住宅”将大量兴起，产品形式决

定了主要面向休闲度假市场；休闲度假住宅虽然目前在市场上刚刚兴起，从近几

年昆明市场的发展趋势看，近远郊休闲度假住宅将成为与近郊居家别墅相并列的

另一个主力形态。近远郊兼有休闲度假功能的居家别墅实际上是居家别墅向休闲

度型住宅的过渡形式，是满足消费者低价位购买和享受高档消费的特殊产品。

市场预测结论：近郊居家别墅是目前竞争最激烈的一个市场；休闲度假住宅

是竞争强度较小、但需求刚刚兴起的市场。因此，野鸭湖旅游小镇定位为以休闲

度假为主要功能的生态住宅群落。

3产品方案

3.1产品定位：生态住宅

3.2卖点：居住外部属性趋于完美，项目口碑良好；高绿化率、大面积的自然森

林和湖水。区内住宅产品具有较好的居住舒适性。

3.3户型：采用小进深、大开间设计，产品功能涵盖：居住空间、室外活动空间、

2

车辆停放空间。避免联排产品采光面较少这一传统设计弊端，采用双联体和小独

栋、设计。车辆停放空间不占用销售面积，赋予住宅更多居住空间。考虑到项目

的目标客户群的需求状况、项目前期的定位以及联排产品的户型均好性设计，户

均面积考虑定位为180㎡～280㎡之间

3.4建筑风格：中北欧式结合的建筑风格，屋顶为斜坡式，外立面、窗体、底部

及墙体材料按照中高档设计。

3.5建筑形式：本次可行性研究暂按四种户型设计，分别为联排、双拼、单体，

度假SOLO。

3.6结构形式：根据地质情况，采用框架及浅基础与桩基相结合的基础形式。

4环境保护

项目本身没有产生“三废”的工业建设，环境保护主要致力于解决旅游小镇打

造过程中的污染和可能造成的环境